新築住宅VS中古住宅　メリット・デメリット　不動産選びの原理・原則

マイホーム購入を考え始めたけれど、「新築住宅と中古住宅どちらがいいのか？」と悩んでいる方もいらっしゃると思います。

当然「新築住宅」にもメリット・デメリットがあり、「中古住宅」にも、メリット・デメリットがあります。
どっちが「得」、どっちが「損」ということは、基本的にありません。

ただし、あなたやあなたのご家族がどちらに向いているのか？

その答えは
①価格
②立地
③新しさ（綺麗さ）
④建物の良さ（広さ・グレード・設備など）

上記の４つの要素において、どれをどの位、重視するのか？のバラスによって決まります！

あなたが「新築住宅派」か？「中古住宅派」か？あっという間に分かる
【チェックシート５つの質問】も、末尾にご用意してあります。

こんにちは、『公認 不動産コンサルティングマスター資格保有者』・上越市の不動産会社「LIXIL不動産ショップ　上越中央店」の金丸です。

「新築住宅」と「中古住宅」どちらを選ぶべきか？

結論からいうと、好みでいいと思います。

しかし、購入した後に、「失敗した」と後悔しないで済むためには、あなたやあなたのご家族がどちらに向いているのか？を冷静に判断することが大切です。

そのために
まずは、あなたやあなたのご家族が、マイホーム計画において

『価格』『立地』『新しさ（綺麗さ）』『建物の良さ（広さ・グレード・設備など）』

４つの要素のうち、どれをどの位、重視するのか？バランスを考えてみましょう！

以下の「レーダーチャート」が、不動産選び全般においての「原理・原則」となります。

不動産選び全般においての「原理・原則」

あたり前ですが、４項目のうち「何かを重視すると、何かを妥協しなければなりません」

例えば『立地』『新しさ』『建物の良さ（広さ・グレード・設備など）』３点全てにおいて、最良のものを目指すのであれば『価格』が高いことを妥協しなければなりません。

あるいは『価格（安さ）』に上限が決まっているのであれば、他の３点『立地』『新しさ』『建物の良さ』については、ある程度の我慢をする必要があります。

これが、賃貸で「アパートを借りる場合」も、「マイホームを購入する場合」にも、不動産選びに共通する『原理・原則』となります。

一般的な新築住宅の特徴

一般的な「中古住宅」の特徴

あなたが「新築派」か？「中古派」か？分かる　５つの質問

「あなたやあなたのご家族が、どちらを望んでいるのか？」は、次の質問で分かります。

５つの項目ごとに、表の当てはまる部分に〇を付けてみて下さい。

前半の記事では、新築住宅と中古住宅の「一般的によく知られている特徴」と「大まかな選び方」について、説明させていただきました。

後半の記事では、新築住宅と中古住宅の「メリット・デメリット」について、ランキング形式で、より具体的に解説します。

新築住宅のメリット　１位～６位まとめ

第１位　主要構造部（雨漏れを含む）は１０年間の保証付き

私が考える新築住宅の一番のメリットは、「保証の手厚さ」だと思います。

もし、やっとの思いで購入した住宅が「雨漏れ」したり、「崩れ」てきたら、ものすごくショックだし、修繕費用もかかって経済的にも困ってしまいますよね。

そこで、日本の政府は『新築住宅』については、売主である建設会社等に、法律で厳しいルールを設定しました。

新築住宅を購入した場合は、通常に使用していて（例えば、引渡しを受けた後、太陽光発電システム工事をして屋根を改造したり、増築などのリフォームをした等の特殊なケースを除きます）、雨漏れがしてきた等は、引渡しから１０年間は売主に修理をしてもらうことが出来ます。

少し難しい言葉になりますが「瑕疵担保責任：かしたんぽせきにん（瑕疵とは隠れた傷や欠陥を意味する言葉です）」といって、具体的には「屋根や窓からの雨漏れや柱や梁が折れたとか、腐食したなど」については、新築住宅の場合、引渡しから１０年間は売主などによる保証を受けることが出来る。と法律で定められています。

■新築住宅かし保険の範囲■

平成１１年に施工された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では
・新築住宅の構造体力上主要な部分
・新築住宅の雨水の侵入を防止する部分
について、引渡しから１０年間の瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）を負うことになります。

しかし、中古住宅の場合は、この不具合（雨漏れや、柱は梁が折れたとか、腐食したなど）についての保証の期間は
・業者売主の場合：２年間
・個人の方が売主の場合：通常２～３ヶ月程度（はっきりとは決まっていません）

と、新築住宅に比べると保証期間がかなり短くなります。

しかも、個人の方が売主の場合は、業者が売主の場合に比べると、それ程厳しくは責任が定められていません。

■対象となる部分（住宅瑕疵担保責任の範囲）　

一般社団法人　住宅瑕疵担保責任保険協会ＨＰ　より引用

第２位　設備や壁紙など不具合について　１年間は保証あり

設備機器（例えば、TVモニターホン付インターホン・給湯器・ＩＨクッキングヒーターなど）が「故障した」とか「具合が悪い」といった場合や、「壁紙の隙間が自然に広がってきた」とか、「自然にはがれてきた」などが起こった場合、新築住宅なら引渡しから１年間（壁紙は売主によっては２年間の場合もあります）保証を受けられます。

新築住宅に限っては、『完全な状態でお客様にお引渡しするもの』という共通認識が業界内にあります。

お客様が故意（わざと）・過失（うっかり）壊したとか汚したもの以外の不具合は、売主である建設会社等が新築から１年以内は面倒を見てくれるケースが多いです。

第３位　全て新品　清潔で気持ちいい！そして「今風のデザイン」

気持ちの要素が大きいのですが、新築住宅は、人が住んだことが一度もなく、基本的には全て「新品である」ということが一番の魅力かもしれません！

日本人特有の価値観かもしれませんが、「他人が使用したことがないまっさらなもの」という点に、生理的に惹かれる方は多いと思います。

そして、キッチンや間取り、細かいディテールも、ほとんどの新築物件は「今風のデザイン」です。

第４位　最新の設備・断熱性や気密性・ベタ基礎

例えば、『お風呂』にしても、新しい製品が使われていますので
・お洒落なデザイン
・浴槽が大きい
・水はけの良い床
・メンテナンスのしやすい排水溝
は、もちろん

「浴室換気暖房乾燥機」が装備されている新築住宅もあったりします。

例えば、最近の『システムキッチン』には、引き出しがゆっくりと閉まる「ソフトクローズ」という機能があります。
指を強く挟むこともなく安全で、勢いよく閉めても「ガチャン！」という不快な音がすることもなく「スウッ～」と静かにしまってくれて快適です。

これは、１０年前はほとんど普及していなかった機能ですが、最近の新築建売住宅では、ほぼ標準装備に近づいてきています。

「この機能があるから、キッチンの使い勝手が格段に違う」という程のことは、けっしてないのですが、どうしてもこの機能が欲しいのであれば、「新築住宅を購入する」か、「中古住宅に新品のキッチンを入れるか」のどちらかの選択となります。

なお、『サッシ』もここ１０年前後で
・ペアガラス
・樹脂複合サッシ
などの高断熱のサッシが普及していますが、その前の建築年代の住宅には、ほぼ使われていませんでした。

『基礎』についても、この１０～１５年前後で「ベタ基礎（鉄筋コンクリートで床下を覆っている基礎」を採用する建設会社が増えました。

第５位　新耐震基準である

つまり、新築住宅で建築確認を取得している建物においては『新耐震基準』となります。
中古住宅においては、築年数によっては「新耐震基準を満たしていないかもしれない」点に、注意が必要となります。

第６位　ほとんどの場合、住宅ローン減税の対象になる

「住宅ローン減税」を利用できたらいいなと考えている方も多いと思いますが、住宅ローン減税を利用するためには、「昭和57年以後に建築された住宅」または、「新耐震基準適合住宅」でなければなりません。

つまり、新築住宅は、上記A・Bいずれもクリアしているので、「一般的に住宅ローン減税の対象になる可能性が高い」のですが、中古住宅は、「住宅ローン減税の対象になる物件と、対象にならない物件（「築年数」または、「耐震基準」の問題により）に分かれる点に注意が必要です。

第７位　固定資産税が最初の数年安い

「住宅ローン減税」以外にも、新築住宅の方が『税制上有利』な点があります。

一定の条件をクリアする必要がありますが、普通の大きさ（50～280㎡）の普通の住宅を新築した場合は、ほぼOKです。

ただし、中古住宅は固定資産税が高くなってしまうかというと、築年数が古いほど固定資産税は安くなっていますので、築年数が古い場合は、税制優遇された新築住宅よりも、固定資産税が安いケースもけっこうあります。

固定資産税が最初の３年間安い（木造住宅）から、「中古住宅よりも新築住宅がいい」と言えるほどの影響はないと考えます。

新築住宅のメリットまとめ

新築住宅のメリットを、より細かく具体的に挙げてみましたが、ざっくりまとめると

●きれい
●税制上の特典が多い
●保証が充実している

という３点に集約されます。

新築住宅のデメリット（マンション青田売り：１位～３位）

第１位　完成後に実物を確認したら、イメージと違っていた

通常マンションは、建設中に売り出されることが一般的です。

そのため、購入者は出来上がった状態を確認して購入するのではなく、代表的な間取りを再現した「モデルルーム」と「パンフレット」や「図面上の間取り」を見て、イメージを膨らませて、契約に進むケースが多くなります。

建物が完成する前に、建設途中で購入することを『青田売り』または、『青田買い』というのですが、契約前に「実際の間取り・眺望・陽当たりなど」を確認できないため、いざ、完成後に内見したら、「イメージと違っていた」という可能性があります。

中には、思っていたよりも、実際は「陽当たりが良かった」「眺望が良かった」「室内が広かった」という嬉しい誤算もあります。

第２位　契約しても建物完成まで１年待たなければならないことも

例えば、10階建てのマンションだと、最大で『10階＋3ヶ月＝13カ月』経たないと工事が完成しない＝住めるようにならない、というパターンもあります。

しかし、新築住宅を青田買いする場合は、引渡しを受けて住めるようになるまで、『数ヶ月から1年位、辛抱強く待たなければならないこともある」という点も、デメリットとなります。

第３位　修繕積立基金（30～50万円程度）を支払う必要がある

しかし、中古マンションを購入する場合は、新築で購入した人の「修繕積立基金」を引き継ぐことが出来ます。

新築住宅のデメリット（注文住宅：１位～３位）

第１位　価格が高い

新築住宅でも、特に購入するときの『満足度』が高いのは、ご自分の理想や好みに応じて自由設計してもらえる『注文住宅』ではないでしょうか？

マンションの場合は、新築マンションの青田買いだったとしても、ご自分の好みで選ぶことが出来るのは
・フローリングの色
・キッチンの色
程度だったりします。

しかし、一戸建てを注文住宅で新築する場合は
・リビングの形や広さ
・個室の数
・フローリングの材質や色
・壁紙の色や柄

その他
・コンセントの位置や数
もしも、ペットを飼う予定の方であれば
・ドアに「猫専用の出入り口を付けるか？」
などの打ち合わせもあったりします。

しかし、それには営業マンや設計士等との打ち合わせが『合計５～１０回以上』になることもあります。
当然、その分の人件費などの「コスト」は、価格に上乗せされる結果となります。

また、こだわりを追求していくと、「せっかくだから」という気持ちが先行して、どうしても『グレードの高い設備』を選びがちになります。

一つ一つの部材の価格は、とびぬけて高くなくても、積み重なるといつの間にか「考えていた予算をはるかに超えた金額になっている」ケースは少なくありません…

第２位　打ち合わせが大変

前述の様に、注文住宅においては、「自分の要望を建設会社に細かく伝えることによって、自分好みのこだわりの住宅を造ることが出来る」という反面、「打ち合わせが面倒くさい」、ドアやフローリングの色などを「いちいち選ぶのが手間で、ストレスになる」と感じる人も一定数いらっしゃいます。

普段から忙しい方は、家づくりがスタートすると、建設会社との「打合せ」で、休日のほとどんどの時間が使われるようになり、確実にもっと忙しくなります。

第３位　住めるようになるまで、時間がかかる

近年は、住宅建設の工期は、短くなってきており、工事がスタートしてしまえば、４～５ヶ月位で完成して住めるようになったりします。

しかし、建設会社と打ち合わせを始めてから、工事がスタートするまでには
「土地を決める期間」＋「設計（間取りなど）を決める期間」＋「予算を決める」などで、１～３ヶ月はかかります。

つまり、マイホーム計画を具体的にスタートしてから、住めるようになるまでは、「約半年から１年近くの時間がかかる」計算となります。

中古住宅のメリット　１位～５位まとめ

第１位　価格が安い

中古住宅の一番のメリットは、やはり価格が安いことです。
住宅の購入において、価格を予算内に抑えることは「最大のメリット」とも言えます。

批判を恐れずに、私の考えを言わせていただきます。

仮に、「立地」も「建物の広さやグレード、設備」も理想通りの「新築住宅」を手に入れたとしても、「価格」に無理をした場合、果たして『より幸せ』になれるのでしょうか？

答えは、「ＮＯ」だと思います。

どんなにいい住宅を手に入れて、大きな満足度があったとしても、経済的に余裕がなく、食費やレジャー・子供の習い事などを制限したりして生活するようになると…

結果的には、『精神的にも余裕がなくなる』のではないでしょうか？

私は、不動産屋なので、立場的には「お客様には高額な住宅を購入してもらい、それに応じた高い報酬をもらいたい」と願っています。
そのため、こんなことを書くのは、自分の首を絞めるようなものですが、下記の様に考えています。

「立地」「建物の広さやグレード、設備」「新しさ」も大事ですが、一番大事なのは、「価格（予算内に収める）」です。

価格を重視すると「中古住宅」も、選択肢の一つになる可能性があります。

第２位　実績があるものを買える

もしも、新築住宅で工事のミスや施工不良などが起こっていたとしても、実際に「家が傾くとか、雨漏れしてくるとか、配管が外れていて水漏れする」といった症状が出てくるまでには数年かかる可能性があります。

逆に、５～６年住んで大きな問題が起こらなかった家なら、その後も大きな問題は起こりにくいと考えられます。

もちろん、新築住宅の場合は、「主要構造部（柱、梁（はり）、基礎などの欠陥や雨漏れ」について、通常使用により起こったものであれば、売主責任で『修理』を受けることが出来ます。

第３位　出来上がった状態を確認して購入できる

間取り（広さや使い勝手）・眺望・陽当たりなど、実際に見て確認した上で、購入の判断が出来ることが、中古住宅を購入するメリットの一つです。

第４位　価格交渉できることもあります

新築住宅というのは、通常「価格交渉」が出来ないことがほとんどです。
価格交渉が出来る可能性があるとすると、完成してから１年近く売れ残っている時です。

もっとも、築１年が経過すると「新築」という言葉は使えなくなり、「未入居中古住宅」などと表現されるようになるので、「新築住宅（ことばの定義上）」を値引きできることは、ほぼないとも言えます。

ところが、中古住宅は、売主が個人の方であるケースが多く、「価格にシビアでない売主の方」も時々いらっしゃいます。

不動産会社は、そういった「駆け引き」については、「この売主さんは、多少安くしてくれそうだな…」とか、「この売主さんは価格交渉には、全く応じてくれないだろうな…」という感覚が、経験上なんとなくあったりします。

気に入った物件が見つかり、「腹は決まっているんだけど、もう一声」というときは、ダメもとで、不動産会社に正直に相談してみるのも一つだと思います。

第５位　すぐに引渡しを受けることが出来る

新築住宅のデメリットでもご説明した通り、新築マンション一般的な「青田買い」や、注文住宅での新築一戸建ての場合は、引渡しを受けるまでに「半年～１年近く」待つ必要があったりします。

希望のエリアで、なるべく早く住宅を購入して住み始めたい方は、中古住宅という選択が大きな候補になるのではないでしょうか。

中古住宅のデメリット　１位～５位

第１位　不具合の対応は、ほとんど自己責任

中古住宅は、品質の良いものから悪いものまで、様々になります。

例えば、柱や梁（はり）などが太くしっかりしていて、「骨太で地震に強く、頑丈で長持ちする構造になっている中古住宅」は、けっこうな割合で存在します。

ただし、古い分、設備（キッチン・浴室・洗面台・トイレなど）や外壁のコンディションは、それなりの劣化などが進んでいて「不具合の発生頻度」は、新しい住宅に比べると多くなります。

設備や外壁などの交換やメンテナンスコストは、自分の負担となりますので、その分の予算を確保しておきましょう。

デメリットもありますが、「予算を抑えたい方」の他にも、「立地にこだわりたい方」にも、中古住宅はおススメです。

上記の方法を利用して、リスクを最小限に抑えることも一つだと思います。

第２位　ゼロから何かを作るような「ワクワク感」は少ない

注文住宅などでは、「０から自分の理想を練り上げて、形を造っていく」という様な、ワクワク感を楽しむことが出来たりします。

（ワクワク感よりも、面倒くささが勝る方もいらっしゃいますが…）

中古住宅は、既に形があるものを購入するということで、「０から新しいものを造る」ような変化の振れ幅は、新築住宅に比べると少ないと思います。

第３位　古い（機能・デザインなど）点には、妥協が必要

説明するまでもありませんが、間取りや設備の機能などは、古いなりです。

第４位　仲介手数料がかかる

中古住宅を購入する場合には、仲介手数料が必要となります。

第５位　税制優遇は、新築住宅の方が有利

税制優遇については、下記の様に、新築住宅の方が多く受けられる可能性があります。

なお、中古住宅購入に興味がある方は、『中古住宅購入』のポイントをまとめたブログがありますので、ぜひご覧ください。

中古住宅購入時　注意点（前編）７つのチェックポイントについて

中古住宅購入時の注意点（後編）古い家は今と生活様式が違います

中古住宅購入で失敗しない方法（前編）リフォーム費用等について説明

中古住宅購入で失敗しない方法（後編）　事故物件をさける方法など