マンション購入５つの成功法則と注意点

この記事では、マンションに興味があるけれども「どんなマンションを選んだらいいのか？」考えている方に向けて、マンションを選ぶ際に、判断基準にした方がいい事と、注意点を１位から５位までのランキング形式にて、解説させていただきます。

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こんにちは、公認　不動産コンサルティングマスター資格保有者・上越市の不動産会社「LIXIL不動産ショップ　上越中央店」の金丸です。

私は、１０年間、新築分譲マンション専門のデベロッパー経験があり、その後、仲介時代に、８０件以上の中古マンションの契約を行ってきました。
プロの実務家の立場から、特にマンションを選ぶ際に、判断基準にした方がよい事と注意点を１位から５位までのランキング形式にて解説します。

第５位　建設会社が上場している大手であること

通常、新築分譲マンションは、売主・建設会社・販売会社と３つの会社が関わって、１つの事業として行われます。
売主＝建設会社　というパターンは少ないです。

一番安心できるのは、「大手売主（三井・三菱・住友など）＋大手建設会社」の組み合わせです。
しかし、お値段は「ブランド＋ブランド＝かなり高額」となります。

割安に買えて狙い目となる可能性があるのは、「大手ではない売主＋大手建設会社」の組合せです。

売主は、そのプロジェクトを企画して事業主となる会社です。

なぜかというと、建物の品質は、売主がどこか？よりも、建設会社のレベルに比例する傾向があるからです。

マンション建設は、一戸建と違い特別なノウハウが必要です。
マンション建設の工事実績が多い建設会社ほど、ノウハウが蓄積していて、一定以上の品質が確保されていて、細かいところまでよく造られていて、丈夫で長持ちする傾向があります。

大手建設会社であれば、建設した後のアフターサービス等も、ある程度は期待できます。

逆に、大手ではなく、地元の市町村で有名といったレベルの建設会社の場合は、もちろん品質のよいマンションもありますが、よくも悪くも品質にはバラつきがあります。

特に、マンション建設の工事実績が少ない建設会社の工事した建物の場合、下記の様な「マンション工事のノウハウがないことによる問題」が発生することもあります。

売主は、ブランドで選ばなくても問題ないケースが多いですが、どの建設会社が工事しているのか？

第４位　価格が割安なマンション

あまり知られていないのですが、マンションは「株」などの金融商品に似た傾向があり、一戸建てと違って、価格の変動が大きいという特徴があります。
同じような立地や造りでも、建設される年代によって、安く買える時もあれば、割高になっているときもあります。

私が知る限り、高いのは、平成元年 西暦1989年頃の「平成バブル時」、2006年のリーマンショック前夜の「ミニバブル（ファンドバブル）時」、それから東京オリンピックが決定した後の「2018年以降」です。
いずれも、景気の良いときは、建設費や消費者の購買意欲が高騰して、マンションの販売価格が上がる傾向にあります。

逆に安かったのは、西暦2000年から2002年頃の「第一次平成不況の時」です。
今では考えられないくらい安い工事費で、大手建設会社が工事を請けてくれたことを、嘘のように思い出します。

2008年・2009年の「リーマンショック後の不況時」にも、とんでもない安い金額で、新築マンションが定価の２割引きで、まさに「叩き売られていた」こともありました。

その時にマンションを購入した方は、非常にお得だったと思います。

マンションの決め手は、価格が全てではありませんが、『ご自分が欲しいタイミング』と『マンション相場が安いタイミング』が合っていると、数百万円単位でお得な買い物が出来る可能性もあります。

「マンション相場」は、「株価」と「原油価格」に近い動きをします。

つまり、「株価」が高いときは、景気が良くマンション相場は、高止まりします。
「原油価格」が高い時は、海外から輸入する資材価格が高いため、マンション建設費は高騰します。
逆に、「株価」と「原油価格」が安いときは、マンションを安く買えるチャンスかもしれません…

第３位　付加価値があるマンション

「富士山」は、見えた方がもちろんいいですが、富士山はかなり遠くからでも、いろんな場所から見えるので、特別なプレミアは付きにくい傾向があります。
ただし、見える方が売り時には有利です。

「スカイツリー」も間近に見えれば別ですが、そうでない場合は、富士山と同じような感じかと思います。

そんなことが！？と感じた方もいると思います。

確かに、エントランスが立派でも、機能的な便利さは、それ程ありません。
しかし、将来マンションを売却する際に、そのことは有利に働く傾向があります。

「エントランス」は、マンションにとっては「顔」であり、エントランスが立派なマンション＝グレードが高いと判断され、その結果、高く売れる傾向があります。
資産としては、優位性があるのです。

最近のマンションは、サッシなどの断熱性能が向上していて、北向きでも寒くないマンションが増えています。
タワーマンションに限っては、眺望の良くない南向きよりも、眺望の良い北向きの住戸を好んで買う方も増えています。賢い買い方だと思います。

第２位　転売しやすいマンション

マンションが、一戸建てと違い最も有利な点は、「換金性の高さ」です。
立地の良い、その都市の街の中心部で、便利な、誰もが住みたがる場所に立っているマンションであれば、価格さえ適切なら、いくらでも買い手が現れます。

しかし、その様な時に「転売しやすい」、あるいは「高い家賃で貸せてすぐに借りてが付くマンション」を持っていた場合は、マンションを売却して「資金を捻出」したり、「高い家賃収入を得たり」することによって、よりよい生き方を選択することも可能となります。

立地と価格以外のポイントで、売りやすいマンションの特徴

●面積が40㎡以上（登記簿上）あること

「ワンルームなど」は、投資効率にシビアな「投資家」向けの販売となるため、転売する際には、高い価格設定は難しくなります。
やはり「投資用」ではなく、ご自身で住む方向けの「ファミリー物件」の方が、気に入ってもらえれば、高くても買い手が付くという点で良いと思います。

●できれば　段差がなくバリアフリーに近い物件

●南向きなどで陽当たりがよいこと

●使い勝手のよい間取りであること

●管理状態がよく、適切に清掃やメンテナンスが行われており、マンション全体が整っていること。

●中古マンションは、登記簿上の建築日付が1982年1月1日以降の「新耐震基準」の建築年代のもの

第１位　立地が良いマンション

立地＝そのマンションの一番の魅力　ともいえます。

資金的に余裕のある方が、資産性で考えて購入する際におすすめなのは、『その街で一番いい立地の一番いいグレードの最上階角住戸』です。
そういったマンションは『プレミア』が付きますので、ほとんどの人は手が出ませんが、「多少割高でも、どうしても手に入れたい！」という、その時代に成功しているお金持ちの方が購入してくれます。
そのため、価格が崩れることなく、資産性が保たれます。

最近は、高齢化が進んでお年寄りが増えたり、若い方も「職住近接」で、「駅から近い（車社会の地方都市の場合、駅から近いことは絶対条件ではありませんが…）」とか、「歩いて買物にいける」とか、「病院が近い」など、より立地のよいマンションを希望する人がとても増えています。

建物の施工や管理状態が、一定水準以上ということは、最低限の条件ですが、最終的には…

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