この記事では、「中古住宅購入で失敗しない方法」について、解説しています。
中古住宅購入において、気を付けなければいけない注意点３点
- リフォーム費用
- 条件を絞り込み過ぎない
- 不具合についての確認
について、勉強していきましょう！
中古住宅購入を考えた際に「注意が必要なポイント」と「解決策」について説明します！
こんにちは、公認 不動産コンサルティングマスター資格保有者・上越市の不動産会社「LIXIL不動産ショップ 上越中央店」の金丸です。
中古住宅と新築住宅の一番の違いは、「快適に生活するために、リフォーム費用が必要かどうか？」ではないでしょうか？
１つめのポイント：リフォーム費用
リフォーム工事が必要となる箇所を確認して、リフォーム費用がいくら位かかるのか？を計算して上で、購入の判断をしましょう！
例えば、「クロスの張替え」や「フローリングの張替え」、このあたりはよく行われるリフォーム箇所になります。
費用的には、40～50万円位でなんとかなることもあります。
しかし、水回りに手を付けると、とたんに高額な費用がかかってきます。
●システムキッチンの入替え：40～100万円
●お風呂の交換：60～150万円
●屋根や外壁を塗装：70～230万円
その他
●ガス給湯器の交換が必要な場合：15～20万円位
の予算を見ておかなければなりません。
●エアコンも新設や交換で、１台：10～25万円
物件ごとにコンディションや大きさや設備も違いますので、一概には言えませんが、中古住宅の売買価格自体は安くても、「リフォーム費用がトータルいくらかかるのか？」を、リフォーム業者に具体的に見積もりを取ったりして、総予算を計算してから、購入の判断をされるとよろしいかと思います。
例えば、「外壁や屋根の塗装」に「水回り設備の新品交換」「クロス張替え」など、ある程度のリフォームを行うと、300～400万円位は費用がかかることが考えられます。
２つめのポイント：条件をしぼり込み過ぎないこと
中古住宅の物件探しのコツは、最初から条件をしぼり込み過ぎないことです。
じつは、最初は、築浅で考えていた人が、「今風にリノベーションされた築古物件」を気に入って購入されるケースがけっこう増えています。
「不動産会社が、大規模にリフォームした住宅」を購入する場合は
●お金のかかる水回り設備の『新品交換』が行われていたり
●屋根の塗装などの『手入れ』が行われていたり
仮にされていなくても、雨漏りなどの住宅の最低限の基本性能には、２年間の保証が受けられます。
ですから、完璧でないにしても、「リフォームの追加予算はそれ程考えなくてすみます」し、「新築よりも費用的にお得に購入出来て、すぐに生活を始められる」といったメリットがあったりします。
試しに、その様なリフォーム済物件を見ておくことも、その後の「選択肢」が広がったり、リフォーム工事の参考になったりするので、よろしいかと思います。
３つめのポイント：不具合が見つかった場合について
不具合が見つかった場合の対応を、売買契約前のなるべく早い段階で、しっかりと確認しておきましょう！
中古住宅を購入する際の「保証の範囲」は、新築住宅に比べると、かなり限定的だったり、なかったりします。
建物の最低限の性能（一般的には、「雨漏り」や「シロアリ被害」、「柱や梁などの構造が崩れたり折れるなど」）に対してのみ、一定期間において、売主が修繕義務を負うことが原則です。
根拠としては、現在の「民法」によるもの（契約不適合責任）となっています。
しかし、「建具（ドアなど）の開閉が悪い」とか、「エアコンや照明などの設備に不具合がある」とか、「建物の部材が所々痛んでいる」などは、原則として保証の対象外となります。
さらに、売買価格があまりに安く、建物代を反映しないような「ほぼ土地代での売買なので…」などの理由から、「契約不適合責任を免責にする特約」が付く取引が、けっこうあったりします。
不具合が見つかった場合の「補修費用」は、全て買主の負担となってしまうことも現実的には、多くあります。
ただし、契約前（契約日の数日前まで）であれば、不動産仲介会社などに相談して
●リフォームが必要と思われる費用の一部を、値引きして欲しい
●これこれの不具合が、引渡し後に発生した場合は、売主負担で修理するという内容を契約書に盛り込んで欲しい
などと、希望を伝えて条件を交渉することが出来る場合もあります。
もしも、契約日直前や契約日当日等に、上記の様なお話しをするのは得策ではありません。
なぜなら、不動産会社は、その時までに売主との間で契約条件のすり合わせを既に終えてしまっているからです。
売主側からすると、もう契約条件の話が一旦終わっているはずなのに、「今更、条件を変えて欲しいという話は、買主に都合が良すぎるのでは…⁉」などと、心証が悪くなり、契約そのものにヒビが入る恐れもあります。
そのため、もしも契約条件の交渉を希望する場合は、「購入申込」の段階で行うことが得策です。
購入申込までに、リフォーム業者に現場に立ち会ってもらい、「リフォーム費用」を確認したり、修理が必要になりそうな箇所をチェックしておきましょう。
そして、購入申込時に、契約条件として「価格交渉などの具体的な希望」を伝えておくと、不動産会社も売主に交渉しやすくなったり、売主も「売るためならしょうがない」と歩み寄ってくれたりしますので、おススメです。
逆に、「契約書にサインをして、ハンコをついた後」は、もう交渉は不可能となってしまいます。
その前になるべく早い段階、できれば現地案内を受けたときなどに
「この物件を購入した場合の、保証の範囲や保証期間は、どのようになりますか？」
と、不動産会社の担当者にしっかりと確認をしてみてください。
契約のときにも、「合意した内容が、きちんと契約書に書かれているか？」しっかり確認しましょう！
続いて、「物件状況確認書」、「接道（せつどう）」などの、不動産売買にまつわる重要な事柄について、後半の記事でご説明させていただきます。
もしも、中古住宅購入やリフォームに関して、ご不明な点やご相談したい事などございましら、下記フォームからお気軽にお問い合わせください。
なお、中古住宅購入に興味がある方は、「中古住宅購入」のポイントをまとめた下記ブログも、ぜひご覧ください。
中古住宅購入で失敗しない方法（後編） 事故物件をさける方法など
中古住宅購入時 注意点（前編）７つのチェックポイントについて
中古住宅購入時 注意点（後編）古い家は今と生活様式が違います
