この記事では、「新築マンションを購入しようか？」それとも「中古マンションがいいのかな？」という疑問について、具体的な事例をあげて比較しながら、それぞれのメリット・デメリットを解説しています。
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新築マンションと中古マンションの「メリット・デメリット」
そして「どちらを選んだらいいのか？」について解説します！
こんにちは、宅地建物取引士・公認 不動産コンサルティングマスター資格保有者・上越市の不動産会社「LIXIL不動産ショップ 上越中央店」の金丸です。
この記事を書いている2023年2月現在、首都圏の新築マンションの平均価格は、約6,288万円まで上昇しています。
その価格では、年収1,000万円以上の方でないと「おススメしにくい」状況です。
現在のマンション相場では、年収700～800万円の方が、現実的に購入を検討すると、下記のような候補になるのではないでしょうか？
Q：あなたなら、どれを選びますか？
①東京都心 好立地 中古マンション（築12年）：5,000万円
②東京都心 好立地 中古マンション（築30年）：4,000万円
③郊外 新築マンション（新築）：5,000万円
その人の性格や価値観、資産背景もありますので、一概には言えませんが…
私がおススメするのは
Ａ：①東京都心 好立地 中古マンション（築12年）5,000万円です
理由は
東京都心のマンションは、子育て世代からシニア世代まで、幅広く強い需要があり、資産性が高いからです。
もしも、住替えが必要になったり、老後に老人ホームに入るので、売ってお金にしたり、人に貸したりする場合に、価格がある程度維持できるので、有利だと思います。
それに対して
郊外の立地は「資産性」という点では、あまりおススメできません。
最近は、「交通が不便な郊外の住宅」は、中古住宅になってしまうと人気がありません。
売り出した場合に、「いつもまで経っても売れなくて、価格を大幅に下げてもずっと空家になっているケース」も目立っています。
40年ほど前に「団塊世代」の方が、大量に郊外に、マンションや一戸建てを購入しました。
しかし、これからの時代は、一番人口ボリュームのある「団塊世代」の方が、70歳位になって、老人施設へ移ったり、便利な都内のマンションに移っていったりしていきます。
そうすると
「郊外の築40年前後のマンションや一戸建てが、大量に売りに出される」
↓
「売れ残って空家が増える」
↓
「価格がさらに下落する」
という悪循環に入っていく可能性があります。
どうしても
『広くて、綺麗な新築マンションに住みたい』とか
『お子さんをのびのびとした環境で育てたい』ので…
資産性に目をつむるという方は、郊外の新築マンションを選択するのもありだと思います。
ただし、その場合は『自宅での資産形成』は、期待しにくいため、将来に備えて『他の方法（貯金や金融商品の購入など）での資産形成』も、同時に考えておいた方がいいでしょう。
②東京都心 好立地 中古マンション（築30年）：4,000万円
②東京都心 好立地 中古マンション（築30年）：4,000万円は、どうかというと
前提として、もっと安く購入できる場合は別ですが…
この条件はあまりおススメしません。
なぜなら、現在、築30年だと、20年後には築50年になりますので、「その時点での資産価値が、どれだけ維持できているか？」は、未知数となるからです。
築40年前後でも「好立地」であれば、内装をリフォームしたりすると、魅力的なマンションになり、買い手が十分付きます。
しかし、築50年のマンションをまともなか価格で買う方は、少ないと思います。
（ただし、管理状態が良く、適切にメンテナスされている場合や、立地がよく安い物件なら、それなりのか価格では売れます。）
現在のマンション相場であれば、新築は割高なので、築10～15年の好立地の中古マンションを狙うのがおススメと考えます。
ただし
例えば、新築でも『相場よりも300万円安い』とか
『相場より500万円安い』のなら、新築を買うのが正解ですし
価格：『ＰＲＩＣＥ』は、ただの値札です。
価値：『ＶＡＬＵＥ』で判断しましょう！
中古でも
『相場よりも300万円高い』などの場合は、見送った方がいいと言えます！
価格：『ＰＲＩＣＥ』が安いわりに
価値：『ＶＡＬＵＥ』が高いものを選びましょう！
中古マンションを購入する場合 注意ポイント３つ
その他、おまけ情報ですが、中古マンションを購入する場合の、注意ポイントを３つ挙げておきます。
①『住宅ローン控除』は、マンションの場合、耐震基準をクリアしていない物件は原則として利用できません。
具体的には、次のAかB、いずれかの基準をクリアしなければなりません
A：1982年（昭和57年）1月1日以後に建築されていること
B：現行の耐震基準に適合していること
1981年（昭和57年）以前の中古住宅には、耐震基準を示す「耐震基準適合証明書など」が必要です。
②『住宅ローン控除』は、原則「登記簿面積」で50㎡以上ないと利用できません。
●床面積が「50平方メートル以上」であること（※）
※新築住宅の床面積要件について、令和５年末までに建築確認を受けたものは40㎡以上に緩和（合計所得金額1,000万円以下の者に限る）
③物件の状態によっては、リフォーム費用がかかることもあります。
エアコンや給湯器は「10～15年で交換が必要」なので、例えば、築10年以上の中古マンションを購入する場合は、その予算も見ておく必要があります。
その他、キッチン・浴室・洗面・トイレなどを含めてリフォームを行うと、「400～500万円以上」予算が必要となるケースもあります。
それでも、中古マンションが
新築マンションに比べて『数百万円～数千万円 安く買える』なら、お得ですよね。
購入の前に、リフォーム費用の「お見積書」を取っておくことがおススメです！
新築マンション あるある話
新築マンションは「引渡しを受けて、鍵を同封して差し込んだ瞬間に、価格が２割下がる」と聞いたことがあります。
これは、本当なのでしょうか？
その話は、あながち間違いとも言えません…
なぜなかというと、中古マンションと違って、新築マンションは
『分譲会社の利益が２割ほど、価格に含まれているので、本当の価格よりも２割高い』と考えることも出来るからです。
ただし
相場よりも安く購入している場合は、中古になっても、周辺のマンションよりも高く売れるケースもありますので、一概にそうとは言えません。
もしも、マンション購入などに関して、ご不明な点やご相談したい事などございましら、下記フォームからお気軽にお問い合わせください。
なお、マンション購入に興味がある方は、『マンション購入』のポイントをまとめたブログがありますので、ぜひご覧ください。
●関連ブログ●
マンション購入５つの成功法則と注意点
マンションVS一戸建て どっちがいいのか？メリット・デメリットについて
