株式会社 いえ土地カフェ
9:00~6:00
水曜日
2019年06月22日
いえ土地カフェ『不動産売買の参考書』

中古住宅購入で失敗しない方法(前編)リフォーム費用等について説明

この記事では、「中古住宅購入で失敗しない方法」について、解説しています。

中古住宅購入において、気を付けなればいけない注意点3点、リフォーム費用』『条件を絞り込み過ぎない』『不具合についての確認について、勉強していきましょう!

YouTubeにも動画UPしてありますので、文字を読むよりも動画での視聴を好む方は、YouTubeアイコンをクリックしてご視聴ください。

中古住宅購入を考えた際に「注意が必要なポイント」と「解決策」について説明

こんにちは、『公認 不動産コンサルティングマスター資格保有者』上越市の不動産会社「いえ土地カフェ」の金丸です。

中古住宅と新築住宅の大きな違いで、中古住宅を選択する理由の多くは、価格が新築住宅より安いことだと思います。

ただし、中古住宅と新築住宅の一番の違いは、「快適に住むためにリフォーム費用が必要かどうか?」ではないでしょうか?

中古住宅購入で失敗しない方法 1つ目のポイント

リフォームが必要となる箇所を確認して、リフォーム費用がいくら位掛かるのか?を計算した上で、購入の判断をしましょう。
 
例えば、
『クロスの張り替え』に、『フローリングの張り替え』、このあたりはよく行われるリフォーム箇所になります。費用的には40~50万円で、なんとかなることもあります。

しかし、水回りに手を付けると、とたんに高額な費用が掛かってきます。

・お風呂の交換:60~150万円

・システムキッチンの入替え:40~100万円

・屋根や外壁を塗装:70~230万円


その他
・ガス給湯器の交換が必要な場合:15~20万円位

の予算を見ておかなければなりません


・エアコンも新設や交換で、一台10~20万円

物件毎にコンディションや大きさや設備も違いますので、一概には言えませんが、中古住宅の売買価格自体は安くても、リフォームにトータルいくらかかるのか」を、リフォーム業者に具体的に見積りを取ったりして、総予算を計算してから、購入の判断をされると宜しいかと思います。

例えば、外壁や屋根の塗装」に 「水回り設備の新品交換」「クロス張り替え」など、ある程度のリフォームをすると、300~400万円位は費用がかかることも考えられます。


中古住宅購入で失敗しない方法 2つ目のポイント

中古住宅の物件探しでは、最初から条件を絞り込み過ぎないことです。
 
最初は築浅で考えていた人が、『今風にリノベーションされた築古物件』を気に入って購入されるケースはけっこうあります。

「不動産業者が大規模にリフォームをした物件」を購入する場合は、お金のかかる水廻り設備が新品交換されていたり、屋根の塗装等の手入れがされていたり、仮にされていなくても雨漏りなどの住宅の最低限の基本性能には2年間の保証が受けられたりします。

ですから、完璧でないにしてもリフォームの追加予算はそれ程考えなくて済みますし、新築よりも費用的にお得に購入出来てすぐに生活を始められるといったメリットがあったりします。

試しにその様な築古のリフォーム物件も見ておくのも選択肢が広がったり、リフォームの参考にもなったりするのでよろしいかと思います。

中古住宅購入で失敗しない方法 3つ目のポイント

不具合が見つかった場合の対応を、売買契約前のなるべく早い段階で、しっかりと確認しておきましょう。

中古住宅を購入する際は、新築住宅に比べて保証の範囲はかなり限定的だったり、なかったりします。
建物に不具合があった場合の責任は、瑕疵担保責任といって、『雨漏り』や『建物本体の白蟻被害』に対してのみ、一定期間の修復義務を負うのが、一般的です。

根拠としては現在の民法によるものとなっています。

しかし、建具の開閉が悪いとか、エアコンや照明など設備に不具合があるとか、建物の部材が所々傷んでるとかは、原則として修理や保証の対象外となります。

さらに売買価格があまりに安く、土地代での売買なので・・・との理由などから『瑕疵担保責任を免責にする』特約が付く取引もけっこうあったりします。

不具合が起こった際の補修費用は、全て買い主の負担となってしまうことも現実的には多くあります。


日本の不動産取引における法整備は、アメリカ等の海外に比べるとけっこう遅れていて、今のところ曖昧な部分が多かったりして、現在は制度が改善される前の過渡期にあるので「法整備」が待たれるところです。

ただし、契約前であれば、仲介に入る不動産会社に交渉を依頼して、「リフォームが必要と思われる費用の一部を値引きして欲しい」とか、「これこれの不具合が引き渡し後に発覚した場合は、売主負担で修理するという内容を契約書に盛り込んで欲しい」等と希望を伝えることが出来る可能性もあります。


契約書を作ってしまった後だと、すでに不動産業者と売主との間で契約内容のすり合わせが終わってしまっていることが多く、その後のタイミングでは実際のところはなかなか売主に交渉するのは難しくなります。

しかし購入申込の段階で契約条件として、具体的な希望を伝えておくと売主も「売るためにはしょうがない」と歩み寄ってくれたり、不動産会社も売主に交渉しやすくなったりしますので非常におすすめです。

ですので、契約書に、サインをして判子を付く前のなるべく早い段階で、出来れば、現地案内を受けた時など『この物件を購入した場合の保証の範囲や保証期間はどのようになりますか?』と、不動産会社の担当者にしっかりと確認されると宜しいかと思います。


契約の時にも、『その合意した内容が、きちんと契約書に書かれているか?』しっかり確認しましょう。

契約書に書かれていないと、保証や修理を受けるのは難しくなりますので、注意が必要です。

もしも、その様な記載がない場合は必ず契約書にサインをする前に契約書に追記してもらえないか?交渉を行ってください。

もしも、契約書にサインをした後のタイミングで切り出しても、「契約書への追記は難しい」と断られる可能性が高くなってしまいます。

続いて、『物件状況告知書』、『接道』等について、後半の記事にて、お話しさせていただきたいと思います。

この記事を書いた人
金丸 寿充 カネマル ヒサミツ
金丸 寿充
不動産業界歴20年の豊富な経験と専門的な知識で、あなたの不動産取引をがっちりサポートします。【実績 不動産業歴20年】 土地売買:50件超 中古住宅売買:200件超 中古マンション売買:70件超 新築住宅売買:20件超 アパート(1棟物)売買:6棟 分譲マンション建設:7棟(約300世帯) アパート建設:6棟 その他、事業用定期借地契約・事業用定期借地契約等:多数
store

会社概要

株式会社 いえ土地カフェ
label

タグ一覧

arrow_upward