株式会社 いえ土地カフェ
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水曜日
2019年09月13日
いえ土地カフェ『不動産売買の参考書』

マンション購入 新築マンションを安く購入する3つの方法

「新築マンションを300~400万円安く購入する3つの方法」について解説させていただきます。

新築マンションが『値引き』される理由タイミングについて理解することによって、あなたも「新築マンションを300~400万円安く買う」ことが出来るかもしれません。

YouTubeにも動画をUPしてあります。文字を読むよりも動画視聴を好む方はYouTubeアイコンをクリックしてご視聴ください。

実際に行われている「マンションを安く購入する事例」を紹介します

こんにちは、『公認 不動産コンサルティングマスター資格保有者』・上越市の不動産会社「いえ土地カフェ」の金丸です。

新築マンションを2割以上、例えば「1,000万円安く買う」方法は、ほぼありません。
ただし「300万円とか400万円安く購入する」ことは、不可能ではありません。

1.『客寄せパンダ価格』として用意された住戸を狙う方法

売主側が、お客さんに少しでも多く来場してもらうために、広告に最安値の住戸を
○○万円~と大きく目立たせて販売促進のための「客寄せパンダ」として使うことがあります。

売主側としては、最安値価格のこの「○○万円~」には異常なほど気を使います。

広告を見てくれたお客さんに「このマンションがこの価格なら安い!」とか「気になるから見に行ってみよう!」と思ってもらえるようなインパクトのある価格設定を頑張ってすることがあります。

中には「この金額だと他の住戸とバランスが取れないんだけどなぁ・・・」とか、「この金額だと利益がほとんど出ないけどなぁ」と悩みながらも、広告戦略上の理由でとびきり安い価格を1住戸だけ作ることがあります。

通常、低層階の少し条件が悪い住戸になりますが、それでも適正価格よりも「ずば抜けて割安に設定している」ことがありますので、お買い得物件になっていたりします。

もしも、『低層階の少し条件が悪い住戸でもいい』という場合、そこを選ぶのはお得になる可能性があります。

ただし、注意点が3点あります。

注意点その1

①目玉物件がすぐに無くなると売主側としては困るため、その物件を買いに行っても、販売員から「言葉巧みに高い住戸に誘導されること」がありますので、注意しましょう。


注意点その2

②最安値物件は、お買い得でなので、複数のお客さんからこぞって申込が入って、「倍率5倍」とか場合によっては「20倍!」とかが着く場合があります。

そうなってしまうと抽選に当たらないと購入できません。

注意点その3

③本当に「販売戦略上 割安に設定したお買い得物件」なのか?それとも、「条件が悪いから他の住戸よりも安く設定してある」のか?

その見極めが出来ないと「ただ条件が悪いから安い物件を購入しただけ」になることもあります。

目利きの自信のない方には、お勧めしません。

2.モデルルームを300~400万円相当の家具付きで買う方法

モデルルームは、例えば3LDKだと『300万円前後の家具』を置き、それに加えて『100万円近いオプション品』を付けて、「魅せる住戸」として販売しています。


インテリアコーディネーターがプロデュースしているので、まず一般人には真似できないほど、『センスがいい』です!

しかも、例えば、アクタス等人気ショップの『おしゃれ』で、『金額もそれなりのもの』が備え付けられていることが一般的です。

もしも、家具がリース品だった場合は無理ですが、売主側でインテリアコーディネーターから購入していた場合
「家具付きなら購入します」という交渉が出来ることがあります。

ただし、この方法は下記の条件が揃わないと交渉がまとまらない可能性が高くなります。

交渉する際のポイントを説明します。

実際建設しているマンションの中に用意されているモデルルームであること


販売開始から数ヶ月が経ち8割程度の住戸が成約済になっていること


③展示されている家具がリース品でなく、なおかつ次の現場ではもう利用しないこと


注意点としては、「モデルルームを広く見せるために通常よりも小さいサイズの家具を置いている場合も中にはあります。

本当に自分が必要で使い勝手がいいものかどうか?についてもしっかりチェックしましょう!

それぞれのポイントについて少し解説します。

①マンション建設の始まったばかりのタイミングは、通常、建設現場から少し離れたところに1階建てのプレハブを建て、その中に販売事務所を兼ねてモデルルームを造ります。

そして、マンションの建設が進むと、そのモデルルームを取り壊して、実際の建物の中にモデルルームを移動します。

モデルルームを家具付きで購入できる可能性があるのは、最初のモデルルームから実際の建物の中に家具を移動して、『棟内モデルルームとした後』のタイミングとなります。


②売出当初は、人気の住戸からどんどん売れていきます。ところが3ヶ月から半年経つとお客さんの来場が減ってきてマンションの売れ行きがガクンと落ちてきます。

しかし、マンションが『全体の8割以上売れるまで』は売主側は値引き販売をしません。
なぜなら、8割以上売れないと儲けが出ないからです。

逆に8割から9割売れるとそのプロジェクトが赤字ではなくなるので「赤字は免れたので少し値引きをして、早期完売を目指そうかな」というムードとなります。

③家具が売主側で購入していたものである場合、マンションが完売すると、家具が不要になります。

その不要になった家具は、「従業員がもらう」か「お客さんに差し上げる」かに、最終的になるため、お客さんとの駆け引きに使われることが多くなります。

ただし、リース品の場合は、返さなければ売主側の損失になるため、簡単には譲ってもらえないと思います。

以上の理由で、

実際のマンション内のモデルルーム

販売開始から数ヶ月経って全体の8割くらいの住戸が売れている

展示されている家具がリース品でない場合

は、交渉すると300万円相当の家具が無料で付いてくる可能性もあります。

3.『完成して1年前後』のタイミングで売残り住戸を安く買う方法

中古マンションと違い、新築マンションは原則として、価格交渉は出来ません。

しかし、それが可能になるチャンスは、建物が完成して築1年経つ頃にやってきます。

売主側が、築1年前後のマンションを安売りする『3つの理由』

①マンションを早く売り切った方が『コスト削減』になる

②新築という表現が許されるのは『築1年未満』である

③売残り住戸を少なくして『早く利益を確定』させたい

売主側としては、いつまでの売残り住戸を抱えていると
販売センターの維持コスト、未販売住戸の管理費・修繕積立金や固定資産税などの支払い、営業マンの人件費や、銀行へのプロジェクト融資の金利の負担等、様々な金銭的な負担がかさんできます

しかも、築1年が経つと、人が住んだことがなくても新築ではなく『未入居中古物件』として売らなければならなくなってしまいますし、会社の資金繰りも苦しくなってきます。

そこで、そのようなタイミングでモデルルームを訪れてくれたお客様には、内緒で値下げ販売の話をすることがあります。

ただし、その前に購入された人たちは定価で購入しており、不満が出ることもあります。

そこで「値引きをしている事実は公表しない」という誓約書のようなものを書いてもらっての契約になることが一般的です。

もし、定価で買った方に伝わってしまうと、売主が問い詰められることもまれにあるようですが、安く買った購入者も白い目で見られて「ひんしゅくを買う」こともあります。

もしも、値引価格で購入していたとしても秘密にされておくことがおススメです。

3つの方法をご紹介しましたが、「売主であるデベロッパーの事情」と、「自分の欲しい住戸やタイミング」が合っている場合に、うまくいくかもしれないやり方です。

かならずしも、うまくいくとは限りませんので、その点はご承知おきください。


それから、今回の動画でお話していないマンションを安く買うもう一つの方法は、別動画「マンション購入5つの成功法則」で解説していますので、ぜひそちらもご覧いただけると嬉しいです。

以上で今回の記事は、締めさせていただきたいと思います。

マンション購入は、一生に1回かもしれない大きな買い物です。
後悔のない様に、上手に判断していい買い物ができたらいいですね。

この記事を書いた人
金丸 寿充 カネマル ヒサミツ
金丸 寿充
不動産業界歴20年の豊富な経験と専門的な知識で、あなたの不動産取引をがっちりサポートします。【実績 不動産業歴20年】 土地売買:50件超 中古住宅売買:200件超 中古マンション売買:70件超 新築住宅売買:20件超 アパート(1棟物)売買:6棟 分譲マンション建設:7棟(約300世帯) アパート建設:6棟 その他、事業用定期借地契約・事業用定期借地契約等:多数
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