株式会社 いえ土地カフェ
9:00~6:00
水曜日
2019年12月30日
いえ土地カフェ『不動産売買の参考書』

媒介契約とは?不動産を売却する際、どの媒介契約を選ぶべきか解説します

「不動産を売ることになり、不動産会社に売買の仲介を依頼をすることになった」

そこで

不動産会社と媒介契約というものを結ぶことになったが・・・

 

①「そもそも『媒介契約』とは、どういうものなんだろう?」

②「媒介契約は『専属専任』『専任媒介』『一般媒介』と3種類あるとのことだが、

 どれを選ぶのがいいのだろうか?

 

そんなお悩みを持つ方に向けて、この記事を書いています。


この記事を読むことによって、

あなたの不動産を

・高く

・早く

・確実(スムーズ)

 

に売却するために欠かせない

『不動産売却の媒介契約』について、理解し

『3種類ある媒介契約』の特徴と、メリット・デメリット(注意点)を知ることが出来ます!

YouTubeにも動画UPしてありますので、文字を読むよりも動画での視聴を好む方は、YouTubeアイコンをクリックしてご視聴ください。

不動産を売るときの媒介契約とは!?

こんにちは、『公認 不動産コンサルティングマスター資格保有者』・上越市の不動産会社「いえ土地カフェ」の金丸(不動産業界歴20年)です。

私が20年間、不動産業界にいて感じることの1つに、媒介契約について、売主さんはよく知らないことが一般的であり、誤解も多いという事があります。

【媒介契約は、何のためにするのか?】

媒介契約とは、不動産業者が「売買契約の成立を目指して、売出しから売買契約までをサポートしますよ」ということを、書面で約束するものです。

かんたんに言うと

・「売買の仲介を依頼しましたよ」

・「売買の仲介の依頼を受けましたよ」

と内容を紙に書いて押印して、売主さん・不動産業者がお互いに、その書面を取っておくということを行います。


【媒介契約を行うタイミングは?】

おおまかには、上記3点について、売主さんの意思が固まっている必要があります。

 

売却への決意が固まっていること

価格査定を受けて、いくら売り出すか?決めたこと

どの不動産会社に依頼するか?決めたこと

3種類の媒介契約(専属専任・専任・一般媒介契約)どれがいいのか?

媒介契約(仲介の依頼方法)には3種類あります。

①専属専任媒介契約

②専任媒介契約

③一般媒介契約

売主さんの立場で、どれがいいのか?迷ってしまいますよね・・・

 

ちなみに

【実際には、どのタイプを選ぶ方が多いのか!?】

私が不動産業界に20年以上いた中で、肌感覚で感じている『割合』としては

1位 専任媒介契約・・・約50%の方がこちらを選びます

2位 一般媒介契約・・・約30%の方がこちらを選びます

3位 専属専任媒介契約・・・約20%の方がこちらを選びます

 

【それぞれの媒介契約の特徴】

●不動産業者の責任が重く、その代わりに制限が厳しい順に

専属専任専任媒介一般媒介

大 ← 責任・制限 → 小 となります 

 

専属専任媒介契約とは

信頼できる一社のみに媒介(仲介)を依頼します

他の不動産会社に重ねて媒介(仲介)を依頼することは禁止されます

・売主が、自分で見つけた買主との直接契約することも禁止されます

 

→つまり、全ての取引が「媒介契約を依頼した1社」を通じて行うことになります

 

専任媒介契約とは

信頼できる一社のみに媒介(仲介)を依頼します(専属専任と同じ)

他の不動産会社に重ねて媒介(仲介)を依頼することは禁止されます(専属専任と同じ)

・売主が、自分で見つけた買主との直接契約は禁止されていません

 

一般媒介契約とは

複数の不動産業者に、重ねて媒介(仲介)を依頼できます

 

上記①~③の媒介契約のタイプがありますが

私のおススメは『専属(専任)媒介契約』です!!

以下で、その理由を説明します。

それぞれの媒介契約のメリット・デメリット おススメは専任媒介契約

専属専任と専任媒介は『信頼できる1社のみに仲介を依頼する』契約ですが

【誤解が多い点として…】

専属専任と専任媒介契約は

任せた1社でしか、その不動産を売ることが出来ないという『誤解』があります

➡本当は

より多くの不動産業者が情報を扱えて、間口が広くなるのはこちらです!

 

不動産業者の監督をしている「国土交通省」が、すすめる売り方は

1)専属(専任)媒介契約を行った不動産会社が情報のまとめ役』となります

  ⇩

2)契約日から7日以内(休みの日を除く)にレインズ(業者間ネットワーク)』へ

  登録します

  ⇩

3)『レインズ(業者間ネットワーク)』を通じて、地域全体の不動産会社へ

  物件情報が行きわたります

  ⇩

4)依頼した不動産会社を窓口として、他の不動産会社からの『買主』の情報を、幅広く集めることができます

【専属(専任)媒介のメリット】

 

《不動産業者のメリット》

すいません、売主さんのメリットの前に、まず、不動産業者のメリットについて、説明させてください!

不動産業者(情報の発信・まとめ役)は、他の不動産業者が買主さんを見つけてくれて、契約になった場合でも、買主さんからの仲介手数料はいただけませんが、売主さんからは仲介手数料を受け取ることができます

契約が成立すれば、不動産会社は、報酬が「0」という事態にはならずに済むため

安心して『広告宣伝費』や『時間(手間)』をかけて、その不動産の売却活動に、本腰を入れて取り組むことが出来ます!!

 

《売主さんのメリット》

上記の理由により、誠意と能力のある不動産会社を『情報の発信・まとめ役」として

専属(または専任)媒介契約を結んだ場合

 

その不動産業者が、広告宣伝費や時間をかけて責任感をもって一生懸命売却活動を行ってくれることが期待できます!

間口が広がり情報がより多くの購入検討者へ発信できます

条件面などの確認・連絡や鍵の管理などは、一社のみで完結します♪

 

その他

不動産業者には、レインズ登録とともに売主様への活動報告の義務があります

(「一般媒介契約」にはレインズ登録の義務も売主様への報告の義務もなし)

 

上記の理由により

私のおススメは『専属(専任)媒介契約』です!!

 

なお、それぞれ「活動報告の義務」が不動産業者に定められています。

●専属専任媒介・・・1週間に1回以上

●専任媒介  ・・・2週間に1回以上

それぞれ文章やメールで、売主さんへ「活動報告」をします。

 

それから、専属専任媒介・専任媒介ともに、媒介契約の有効期限は最長3か月間と定めがあります。

【専属(専任)媒介のデメリット】

 

契約期間中は、他の業者への依頼は出来ません

依頼した不動産業者に能力や責任感(やる気)がない場合、販売活動が進みません

 

誠意と能力のある不動産会社を『情報の発信・まとめ役」として

専属(または専任)媒介契約を結んだ場合は、いいのですが・・・

 

そうでない業者に当たってしまった場合は、思うように販売活動が進まない事態になってしまうこともあります⤵

 

つまり

能力(経験・実績)や責任感のある不動産業者を見極めることが重要です!

専属(専任)媒介の最大のリスク!!【囲い込みとは…】

専属(専任)媒介の場合、販売活動がうまくいくのも、いかないのも、信頼して任せた不動産業者の『担当者次第』という点が大きいです。

そこで、怖いのは「ずるい不動産業者(または担当者)も存在する」ということです!

 

専属(専任)媒介の最大のリスクは

いわゆる「囲い込み」というものです!

不動産情報をレインズ(業者間ネットワーク)に登録(公開)しない

または、登録しても、他の不動産業者から問い合わせがあっても、意図的に情報を出さない

 

自分の会社だけで、情報を囲い込む状態を作りだす不動産業者も、中にはいます

 

【囲い込みをする不動産業者の目的】

・他の不動産業者の買主情報を排除することにより、

・自分の会社だけで、買主様・売主様の両方から仲介手数料をもらうのがねらいです。

 

➡そうすると

間口が狭くなり、

売却に時間がかかる・・・

売却価格が安くなってしまう・・・

ため、囲いこみをする業者には、くれぐれも気をつけましょう!

一般媒介契約とは

【一般媒介のメリット】

 

複数の不動産会社重ねて媒介(仲介)を依頼することが出来ます

➡一社に任せることが不安な場合、よい選択かもしれません

➡囲い込みをされる心配がありません

 

制約が少なく、売主さんにとっても自由度が高い

 

【一般媒介のデメリット】

 

不動産業者には、レインズ(業者間ネットワーク)への登録義務がありません

売主様への活動報告の義務がありません

不動産業者としては、他社で成約した場合、いくらお金や手間をかけても、仲介手数料が受取れない事態となってしまうため、力を入れて販売活動をしてもらえない可能性が高くなります

カギの管理や、各不動産会社との条件のすり合わせ(価格変更など)は、売主様が各不動産会社へそれぞれ行う必要があり、けっこう煩雑になります。

 

【一般媒介契約が向いている方】

私は、基本的には「一般媒介」をおススメしないのですが、以下のような場合は、良い選択となる可能性もあります。

世間に売却活動を知られることなく、ひそかに売りたい場合

理由:レインズ(業者間ネットワーク)への登録義務がないため

 

一生懸命に売却活動をしなくても、すぐに売れてしまう様な『一等地』や『誰もが無理をしてでも欲しがるような希少性の高い物件』の場合

理由:非常に売りやすい物件(実際はめったありません)は、不動産会社間に『競争意識』が働くことがあるため、一般媒介で相場よりも高めの金額で売り出すことが、有効なケースも中にはあります(売出し金額はそろえる必要あり)。

 

※誰しも自分の所有する不動産は、実際よりも価値があると思いがちです…

不動産業者間で『競争意識』が生まれる物件は、滅多にありません。

 

自分の物件の価値を見誤り「一般媒介」を選んだ結果

どの不動産会社も本気になって販売活動に取り組んでもらえず

長い間売残り続け、売り時を逃し

「売残り物件」としてのイメージが買主間に広まり

数年経った後に、大幅に価格を下げて、不本意な価格で処分する

というパターンもありますので、注意してください。

この記事を書いた人
金丸 寿充 カネマル ヒサミツ
金丸 寿充
不動産業界歴20年の豊富な経験と専門的な知識で、あなたの不動産取引をがっちりサポートします。【実績 不動産業歴20年】 土地売買:50件超 中古住宅売買:200件超 中古マンション売買:70件超 新築住宅売買:20件超 アパート(1棟物)売買:6棟 分譲マンション建設:7棟(約300世帯) アパート建設:6棟 その他、事業用定期借地契約・事業用定期借地契約等:多数
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