株式会社 いえ土地カフェ
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2019年10月08日
いえ土地カフェ『不動産売買の参考書』

相続した実家を売却したときの税金 空家の3000万円控除 注意点

今年、一人暮らしだった母親(または父親)が亡くなり、母親の住んでいた実家を相続した。

なんとか、葬儀も終わり、一段落した。

そして、相続した実家は、住む予定がないので、売却することに決めた。

しかし、

「相続した実家を売るとき、どんな税金がいくら位かかるのか?」

「どうすれば、税金を安くできるのか?」

「税金について、お得な制度はないのだろうか?」

「空家の3,000万円特別控除という、優遇制度があると聞いたが・・・利用できるだろうか?」

 

この記事は、そんな疑問をお持ちの、50代・60代くらいの方に向けて書いています。

 

【ポイント】

相続した実家を売ると、『所得税・住民税など』がかかります。

 

先祖代々引き継いだ家を売るときは、想像以上に税金がかかることがあります!

 

空家の3,000万円特別控除」を使うと、税金が約600万円安くなることもあります♪

しかし、厳しい適用要件があるので、しっかりと確認しましょう!

 

➡これらの仕組み注意点について、分かりやすく説明します('ω')ノ

相続した実家を売ると、所得税・住民税等がかかります

こんにちは『公認 不動産コンサルティングマスター資格保有者』・不動産業界歴20年・2級FP技能士・上越市の不動産会社「いえ土地カフェ」の金丸です。

 

相続した実家を売却したい』という相談が増えています。

 

【ポイント】

親と同居していたか? 別居していたか?

 

もしも、親と同居していたお子さんが、

相続した後、自分が所有者となって、居住している※【自宅】を売る場合は、

(※自分が住まなくなってから、3年目の年末までに売却した場合も含まれる)

『居住用財産の3,000万円特別控除』が使えるために、3,000万円を超えるような高額の取引ではない限り、税金の心配はほぼ要りません(よかったですね♪)

 

詳しくは、参考記事にて ご確認ください。

『居住用財産の3,000万円特別控除』について解説した記事

➡不動産を売却したら税金はいくらかかるのか?その仕組みを解説→もくじ5

 

残念ながら、親と別居していたお子さんが、

親が所有して住んでいた【実家】を相続して、空家としていたものを売る場合は、

➡『居住用財産の3,000万円特別控除』が利用できません(残念ですね!)

 

売った金額から経費を引いて、出た利益に対して

下記の様に、約20%~約40の税金(所得税・住民税など)が発生します。

 

【保有期間が5年超

所得税     15%(保有期間によって異なる)

住民税        5%(保有期間によって異なる)

復興特別所得税

――――――――――――――――――――――――

①+②+③合計  20.315%

※2013年~2037年まで「復興特別所得税(国税)」が2.1%かかります。

 

つづいて、「保有期間5年以下」と短期で売却する場合

【保有期間が5年以下

①所得税     30%(保有期間によって異なる)

②住民税        9%(保有期間によって異なる)

③復興特別所得税※

――――――――――――――――――――――――

①+②+③合計  39.63%

 

【ポイント】

不動産の保有期間は、親(被相続人)が取得した日を、お子さん(相続人)は、引き続くことが出来ます。

親(被相続人)が実家を5年以内に新しく取得しているケースは、レアだと思います。

おそらく、親(被相続人)は、保有期間が5年超(長期)にあたるケースが多いと思います。➡だいたいの方は【保有期間が5年超】の長期譲渡➡税率約20%になると考えます。

 

親の所有期間を含めて5年超なら 税率約20%でOK♪

 

➡税率約20%の納税額は?

計算式

税金=収入金額-(取得費譲渡費用×約20%

   売った価格-(買った価格 +経費)×税率

 

例えば

売った価格1,000万円

買った価格500万円

経費   :100万円

税金=1,000万円-(500万円100万円)×約20%

  =約80万円

約80万円を税金として納める結果となります。

 

【ポイント】

実家を売った翌年2月16日~3月15日までに、確定申告により納税しましょう!

空家の3,000万円特別控除の使い方

さて、先ほど

残念ながら、親と別居していたお子さんが、

親が所有して住んでいた【実家】を相続して、空家としていたものを売る場合は、

『居住用財産の3,000万円特別控除』利用できません(残念ですね!)

とお話しました。

 

しかし、なんと!?

相続した実家に住んでいなかった(親と別居していた)場合でも、

『空き家の3,000万円特別控除』が受けられる救済措置が始まりました!!

 

これは、現在増加を続け「社会問題」となっている『空き家対策』のために、

日本政府が国策として、2016年税制改正で設けた優遇税制です(お得です!)

➡これで、多額の納税(所得税・住民税など)に苦しまなくて済みそうですね!

 

国税庁HP

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

 

ですが・・・ 

適用要件は、かなり厳しいので、あまり使えない制度ですね(残念ですorz)

 

●具体的な適用要件●

次の条件を全て満たす必要があります(厳しすぎ!)

 

①対象となるモノ

・相続開始の直前まで親(被相続人)が住んでいた居住用建物(実家)とその敷地が対象

・家屋がマンション(区分所有)でないこと

1981年5月31日以前に建設されたものであること(つまり旧耐震)

→それより新しい物件は、この『空家の3,000万円特別控除』は使えません

・相続開始の直前まで同居人がいなかったこと(一人暮らし)

・相続してから売却するまで、建物や敷地を商売などの事業に利用したり、人に貸したりしていないこと

 

②対象となる人

・上記の住宅などを相続により取得した人

 

③その他

・相続した空家の実家を、2016年4月1日から2023年12月31日までの間に売却すること

・相続が開始した日から、3年を経過する日の年末までに、売却すること

・売買価格が、1億円以下であること

新耐震基準に適合するようにリフォームして、土地とともに売却すること

 または、建物を取り壊して、土地のみを売却すること

 

【ポイント】

1981年5月31日以前に建築された、旧耐震の建物を、わざわざリフォームして耐震基準を満たす建物にするか、その建物を取壊して更地にして売ることが条件となっています。

耐震補強をするにも、建物を解体するにも、100万円を超えるような「費用」が掛かってしまいます。

この制度のねらいは、「旧耐震基準の建物を、新耐震基準にするか、なくしてくれれば、それにかかった負担は、税金を軽減することで、埋め合わせるよ」という点にあると考えられます。

 

国税庁HP

被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例チェックシート

 

【この制度を利用すると】

例えば、空家になった実家を、100万円かけて取壊して、更地で3,100万円で売った場合に、

この『空き家の3,000万円特別控除』を適用すると、税額はいくらになるのでしょう?

 

条件

・取得費(購入費用)は、不明のため概算取得費:売却代金の5%とします。

 今回は、売買代金:3,100万円の5%=155万円が取得費です。

 

譲渡所得(利益)=売却代金:3,100万円-解体費:100万円-取得費:150万円

ここから更に、3,000万円特別控除額を差し引くことが出来ます!

→3,100万円-100万円-155万円-3,000万円=-150万円

税額は0円♪

 

もしも、『空き家の3,000万円特別控除』の適用がない場合

→3,100万円-100万円-155万円=2,850万円

→課税譲渡所得は、2,850万円

税額=課税譲渡所得:2,850万円×約20%:税率

  =約570万円

なんと税額:約570万円に!!(大金ですね・・・)

 

『空き家の3,000万円特別控除』が使えるか?使えないか?で、570万円もの差が発生することもあります!

 

この制度、使えるなら、使わない手はないですね(効果絶大!)

 

【注意点】

その1

もしも、相続が開始した日から、3年を経過する日の年末を過ぎて(例えば、相続が開始した日から、4年後など)売却すると、この制度が使えないために、最大で600万円近く納税額が変わってしまう可能性があります。

➡この制度が利用できる場合は、多少安くなったとしても「相続が開始した日から、3年を経過する日の年末まで」に急いで売却した方が、得策かもしれませんね。

 

その2

この制度を使うためには『確定申告』が必要です。

特例の適用を受けるためには、確定申告が必要

『空き家の3,000万円特別控除』を利用するためには、必要書類を添えて、確定申告をしなければなりません

※この制度は、あくまで『特例』ですから、申告しないと自動的には適用になりません。

確定申告は、実家を売却した翌年の2月15日から3月15日の間に税務署にて行います。

適用を受けるためには、たくさんの専門的な書類が必要※になります。

※税理士に相談をすることをお勧めします。

先祖代々の家を売るときは、税金に特に注意

先祖代々引き継いだ家を売るときは、想像以上に税金がかかることがあります!

 

【理由】

・実家を売って、利益が出た(もうかった)場合は、税金がかかります。

・その税金は、次のように計算します。

 

税金=収入金額-取得費+譲渡費用)×約20%

   売った価格  -(買った価格 +経費)×税率

 

大事なポイントは、買った価格は、経費として差し引くことが出来る!

 という点です。

・利益が出なければ、税金は払わなくてOKです

 ➡経費として、一番大きいのは通常『買った価格です

 

ところが・・・!?

・先祖代々引き継いだ家は、買った価格が分かりません・・・

 そもそも、買ったかどうかも不明です・・・

つまり

先祖代々の家や土地は、買った価格がない経費が少なくなる

 結果、もうかった(多額の利益が出た)計算になってしまうため

 他のケースに比べて、多額の税金を支払うことになります!!

 

買った価格がない・不明の場合は

取得費(買った価格など)『売却した価格×5%』で計算する決まりがあります。

 

たった5%とも言えます!

(無いよりマシといったレベルの経費化ですね・・・)

 

例えば、利益(もうけ)が1,000万円出たら、約200万円の納税が必要です。

先祖代々の家を売った場合は、この利益(もうけ)が出やすいのが特徴です。

 

詳しくは、参考記事にてご確認ください

取得費の困りごと『契約書・領収書』をなくしてしまった場合

まとめ

相続した実家を売ると、思っていたよりも税金(所得税・住民税など)が高いケースがあります。

 

親と同居していた方が、実家を相続して、自分が所有する『自宅』になったあとで、家を売る場合は、とてもお得な制度『居住用財産の3,000万円特別控除』が利用できます!

➡自分が所有する自宅を売るときは、アパート等に引っ越して空き家にして売却も可能です。

ただし、自分が住まなくなってから、3年目の年末までに売却を完了させてください!

 

親と別居していた方が、実家を売る場合は『居住用財産の3,000万円特別控除』は利用できません!

➡『空き家の3,000万円特別控除』が利用できるか?検討してみましょう!

 

次の場合、3つとも、実家を売った翌年2月15日から3月15日の間に確定申告が必要

①税金の計算上、利益(もうけ)が出た場合

②『居住用財産の3,000万円特別控除』を利用する場合

③『空き家の3,000万円特別控除』を利用する場合

 

税金の計算は、とても面倒ですよね。

それと、『特例措置』が使えると、納税額をかなり安くすることが出来ます。

しかし、ご自分のケースが『適用要件』をクリアしているか?

複雑な要素がいろいろありますので、判断が難しかったります。

 

やはり

疑問があれば、なるべく『税理士の先生』や『最寄りの税務署』に相談に行かれることをおススメします!

 

参考記事

相続した実家(空家)をどうすればいいのか?

相続した実家(不動産)を兄弟で分ける方法【6つのポイント】

この記事を書いた人
金丸 寿充 カネマル ヒサミツ
金丸 寿充
不動産業界歴20年の豊富な経験と専門的な知識で、あなたの不動産取引をがっちりサポートします。【実績 不動産業歴20年】 土地売買:50件超 中古住宅売買:200件超 中古マンション売買:70件超 新築住宅売買:20件超 アパート(1棟物)売買:6棟 分譲マンション建設:7棟(約300世帯) アパート建設:6棟 その他、事業用定期借地契約・事業用定期借地契約等:多数
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