株式会社 いえ土地カフェ
9:00~6:00
水・土曜日(※事前予約対応可)
2019年10月01日
いえ土地カフェ『不動産売買の参考書』

不動産を売却したら税金はいくらかかるのか?その仕組みを解説

「不動産を売ると税金がかかると聞くが、どんな税金がいくら位かかるのか?」

「不動産を売却したら、確定申告が必要なのか?」

 

マンション・家・土地など『不動産』を売却した。

または、これから売却予定だけれども、税金のことが心配・・・

 

この記事は、そんな疑問をお持ちの方に向けて書いています。

 

【ポイント】

マンション・家・土地など『不動産』を売却した際の税金について解説します。

・個人が不動産を売却した場合、所得税と住民税などが(基本的に)かかります。

 

不動産を売却して、利益が出た場合には『確定申告』が必要です。

・翌年の3月15日までに、担当エリアの税務署に申告して、税金を納めましょう!

 

自宅を売った場合は『3,000万円特別控除』が利用できる可能性があります。

・自宅を売る場合には、たいへん有利な特例が用意されています♪

 

税金を安くする『特例措置』を受ける場合は『確定申告』が必要。

・必要書類を集めて、翌年の3月15日までに、確定申告で手続きをしましょう!

 

➡これらの仕組み手続き流れについて、一般論を解説します。

マンションや家を売ると「どんな税金」が「いくら」かかるのか?分かりやすく解説

こんにちは『公認 不動産コンサルティングマスター資格保有者』・不動産業界歴20年・2級FP技能士・上越市の不動産会社「いえ土地カフェ」の金丸です。

私が20年間、不動産業界にいて感じることの1つに、

家などの『不動産』を売った場合の税金について、売主さんがほとんど知らないケースが多い!!

ということがあります。


売れた代金のうち、かなりの金額を税金として納めなればならないケースもあります。

・一方で、3,000万円近くの売買代金を受け取ったとしても、確定申告で『軽減措置』申請をすることで、税金(所得税・住民税など)を支払わなくて済むケースもあります。

税金のちょっとした『知識』がある・なしで、税金を支払った後の『手取額』に大きな差が発生することは、めずらしいケースではありません。

ちょっと分かりにくい「不動産を売却した際の税金」について

一般的だけれども、ぜひ知っておいていただきたい基本的な仕組みを、分かりやすく説明します。

※具体的な個々の案件については、必ず「税理士」や「税務署」にご確認ください。

1.個人が不動産を売却した場合 所得税と住民税などが発生します

ルール1

個人が所有する土地や建物を売って、利益が出た(もうかった)場合

以下の税金がかかります。

 

まずは、一般的な「保有期間5年超」の場合を見ていきましょう!

【保有期間が5年超

所得税     15%(保有期間によって異なる)

住民税        5%(保有期間によって異なる)

復興特別所得税

――――――――――――――――――――――――

①+②+③合計  20.315%

※2013年~2037年まで「復興特別所得税(国税)」が2.1%かかります。

 

つづいて、「保有期間5年以下」と短期で売却する場合

【保有期間が5年以下

①所得税     30%(保有期間によって異なる)

②住民税        9%(保有期間によって異なる)

③復興特別所得税※

――――――――――――――――――――――――

①+②+③合計  39.63%

 

ルール2

しかし、利益が出なかった(儲からなかった)場合は、所得税・住民税などの支払いは必要ありません。

では、「利益が出なかった場合」とは、どういう状態なのか?説明していきますね。

ちなみに・・・

最近は、不動産の価格が下落していますので、買ったときよりも安い価格で不動産が売買されるケースが多くなっています。

その場合は、おそらく利益が出なかった(儲からなかった)場合になりますので、税金(所得税・住民税など)を納める必要はありません。

 

例えば、

1,000万円で買った土地を、700万円で売った場合の利益は、『-300万円』です。

つまり、「利益が出なかった」ので、税金の支払いは不要(0円)となります!

 

→ご自分で判断されずに、税理士・税務署に必ずご確認ください。

 

ルール3

利益=『譲渡所得』という専門用語になります。

譲渡所得(利益)=収入金額-(取得費+譲渡費用)

この計算式で『利益が出たか?』『利益が出なかったか?』が決まります。

 

例えば

1,000万円で買った土地が、7年後に1,300万円で売れたとします。

売るときに仲介手数料や登記費用など、50万円かかりました。

この場合の利益(譲渡所得)が、いくらか考えてみましょう。

 

譲渡所得(利益)=収入金額-(取得費+譲渡費用)

           1,300万円-(1,000万円50万円

        =250万円

利益(譲渡所得)は、1,300万円から1,000万円と50万円を引いて、もうけが250万円ですね!

         

この250万円の利益(譲渡所得)に対して、税金がかかります!

ルール4

譲渡所得(利益)に対して、税金(所得税・住民税など:約20%)がかかります。

 

例えば、先ほどの例だと

譲渡所得(利益)×税率     =納める税金(所得税・住民税など)

   250万円  ×20.315%=約51万円

約51万円を税金として納める結果となります

 

ルール5

所得税・復興特別所得税を納める時期は、翌年2月16日~3月15日まで(確定申告による)

住民税を納める時期は、翌年6月30日(住民税の納付書が届きます)

※確定申告で所得税などを支払い、住民税のことを忘れてしまう方もいるので注意して下さい(実は、私もそのタイプで、6月に通常よりも異常に高い『住民税納付書』をみて慌てたことがあります(笑))

譲渡所得(利益)が出なかった場合には、原則として確定申告は必要ありません。

 

ルール6

税率は、売却する不動産の『保有期間』によって異なります

次のページに移ります

 

※「取得費」「譲渡費用」については、後ほど説明します。

《参考》

国税庁HP 土地や建物を売ったとき

2.税率は、不動産の保有期間によって異なります

ルール7

税率は、売却する不動産の『保有期間』によって異なります。

➡所有期間が※5年を超えていれば長期譲渡所得

 税率:20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

 

➡所有期間が※5年以下なら『短期譲渡所得

 税率39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

 

 
所有期間10年超の居住用財産なら

 6,000万円以下の部分

 税率14.21%(所得税10%+復興特別所得税0.21%+住民税4%)

 6,000万円超の部分

 税率20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

 

国税庁HP マイホームを売ったときの軽減税率の特例

 

【ポイント】

■保有期間の計算方法

売却した不動産の所有期間は、売った年の1月1日で判断します。

 

例えば、2014年1月31日に購入した不動産を、2019年12月1日に売った場合

→実質所有期間は5年10ヶ月を超えていますが、売った年の1月1日で計算すると

 残念ながら、所有期間は5年未満の短期となってしまいます。

 

実質保有期間で数えるのではなく、その不動産を所有して

『初めて迎えた年の正月(元旦)から、いくつ正月(元旦)を迎えたか?』

で判断するようにしましょう!

 

所有期間5年の定義は、ややこしいです!

1年間違えている人は、けっこうな割合でいますので『5年経ったかどうか?』の判断は、税理士・税務署で確認してもらってください。

 

所有期間5年超:『長期譲渡所得』

➡税率:20.315%

所有期間5年以下:『短期譲渡所得』

➡税率:39.63%

税金が、ほぼ倍額違います!!【要注意】

たとえば、税金が50万円で済むか?100万円納めるか?でも大きな違いです。

もしも、500万円で済むか?1,000万円か?というケースだと、大変な違いですよね!

3.利益を減らし➡税金を安くできる『取得費』『譲渡費用』

ルール8

購入時や売却時にかかった「仲介手数料」「印紙代」などは、経費化できます。

経費化できる費用は、『取得費』『譲渡費用』といいます。

 

(ルール3)でご説明した、下の式の黄色の部分について説明しますね!

譲渡所得(利益)=収入金額-(取得費譲渡費用

 

◆取得費として経費化できるもの◆

購入費用

(購入時の契約書領収証によって確認します)

購入時にかかった税金

(登録免許税・不動産取得税・印紙税)

購入時:仲介手数料

設備費

整地費

改良費

借入金利子など

 

✖取得費として経費化できないもの✖

●固定資産税・都市計画税

●所有している間の草刈り費用などの維持管理費

 

国税庁HP 取得費となるもの

 

◆譲渡費用として経費化できるもの◆

売却時:仲介手数料

売買契約書の印紙代

登記もしくは登記に要する費用(司法書士の手数料も含む)

土地などを譲渡するに際して要する測量費、分筆費用など

建物などの取壊しに要した費用

土地などを譲渡するため、その土地の上にある建物などを取り壊した場合の費用をいう

譲渡価額を増加させるために譲渡に際して支出した費用

貸家の借家人を立ち退かせるための立退料など

 

✖譲渡費用として経費化できないもの✖

●固定資産税・都市計画税

●住所変更登記費用・抵当権抹消費用

●自己の引越費用

●譲渡資産の遺産分割協議に係る弁護士費用

●申告書の作成や税務相談に係る税理士費用

 

国税庁HP 譲渡費用となるもの

 

上記の経費化できるものの中で、一番大きいのは『取得費』です!!

例えば

1,000万円で買った土地を売る場合の『取得費』は、1,000万円です。

もしも、1,000万円で買った土地を800万円で売る場合は、利益が出るどころか、損をしていますので、譲渡所得(利益)は、もちろん0です。

つまり、税金(所得税・住民税など)の心配はいりません。

 

しかし、この『取得費』が分からない場合の取扱いは・・・

ルール9

取得費が分からない場合(例えば、昔買った土地の契約書を無くしてしまった等)

取得費を譲渡価格(売った価格)の5%として計算します(概算取得費)

 

例えば

先ほど、1,000万円で買った土地を800万円で売ると、利益が出ないので税金は0円と説明しましたが、

取得した時期が古くて、当時の資料がなく、いくらで買ったか分からない場合には、

取得費は、売った価格の5%(土地を800万円で売った場合は、800万円×5%=40万円)が取得費となります。

→800万円で売って、取得費が40万円だと、最大で800万円-40万円で760万円もの利益が出ることになってしまいます!

760万円×税率20%だと152万円もの所得税・住民税などの支払いが必要になります。

➡つまり、取得費の分からない不動産を売る場合は、多額の税金支払いが発生します!

 

【ポイント】

■相続により代々受け継がれてきた土地などを売る場合、税金支払いに注意しましょう!

理由:上記の様に取得費が不明であるケースが多いため、割と多額の税金支払いが発生する可能性が高いです。

 

●関連記事●

取得費の困りごと『契約書・領収書』をなくしてしまった場合

 

国税庁HP 取得費が分からないとき

4.建物の取得費の計算 取得費から減価償却費相当額を控除します

土地を売却した場合の税金計算は、比較的簡単ですが、

建物を売却した場合の税金計算は、けっこう複雑です・・・

基本的に、税理士に依頼することをおススメします!

 

ルール10

建物の取得費は、取得してからの年数に応じて『減価償却額』を差し引かなければなりません。

 

譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から『取得費』と『譲渡費用』を差し引いて計算することが出来ます。

取得費は、土地の場合、買い入れたときの購入代金や購入手数料などの合計額です。

しかし、建物の場合には、その建物の建築代金や購入代金などの合計額を、そのまま取得費にすることが出来ません

建物は使ったり、期間が経過することによって価値が減少していきます。

そのため、建物の取得費は、建物の購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引く必要があります。

 

その建物が

・事業に使われていた場合(店舗・事務所など)か?

・自宅など居住用の建物か?

によって、減価償却費の計算方法が違ってきます。



①事業に使われていた場合

建物を取得してから売るまでの毎年の減価償却費の合計額になります。

 

②事業に使われていなかった場合

建物の耐用年数の1.5倍の年数に対応する旧定額法の償却率で求めた1年当たりの減価償却費相当額にその建物を取得してから売るまでの経過年数を乗じて計算します。

具体的には、

次の算式により計算します。

建物の取得価額×0.9×償却率(※1)× 経過年数(※2)= 減価償却費相当額(※3)

※1 非業務用建物の償却率
(注)「金属造①」・・・軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が3㎜以下の建物
   「金属造②」・・・軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が3㎜超4㎜以下の建物
※2 経過年数の6か月以上の端数は1年とし、6か月未満の端数は切り捨てます。
※3 建物の取得価額の95%を限度とします。

国税庁HP 建物の取得費の計算

マンションを売った税金の計算例を見てみましょう!

例えば

購入価格:2,400万円(新築時)のマンションを売った場合の【取得費】

先ほどの

建物の取得価額×0.9×償却率(※1)× 経過年数(※2)= 減価償却費相当額(※3)

この計算式に当てはめて算出してみましょう!

 

マンション価格:2,400万円(新築当時)の内訳

土地:400万円

建物:2,000万円

だったとします

→土地の取得費は、400万円のままでOKです

→建物は、次の作業をしないと取得費が出てきません・・・!

建物の耐用年数の1.5倍の年数に対応する旧定額法の償却率で求めた1年当たり減価償却費相当額その建物を取得してから売るまでの経過年数を乗じて計算します。

 

●建物の取得費 計算例●

仮に、2009年3月20日に新築で取得した居住用マンションを

   2019年4月25日に売ったとします。

①所有期間は、10年1ヶ月です。

②経過年数の6か月以上の端数は→切り上げて1年とします。

③経過年数は、計算上:11年となります。

④償却率は、[鉄筋コンクリート造]・[非業務用建物]→0.015となります。

 

先ほどの『計算式』に当てはめてみましょう!

建物の取得価額×0.9×償却率(※1)× 経過年数(※2)= 減価償却費相当額(※3)

2,000万円    ×0.9× 0.015   × 11年    =297万円

⑤減価償却費相当額は、297万円となりました!

 

⑥建物の取得費は

2,000万円(購入金額)-297万円(減価償却費相当額)=1,703万円(取得費)

➡譲渡所得(税金)の計算上、建物の取得費は、1,703万円となりました!

 

●土地取得費+建物取得費●

土地:400万円+建物:1,703万円=2,103万円(マンションの取得費)

➡譲渡所得(税金)の計算上、マンションの取得費は、2,103万円となりました!

 

『一番難しい関門』(取得費)は、今クリアしました!!

あとは、ルール1~ルール8の計算方法に当てはめていくと

このマンションを売った場合の『納税額』が計算できますよ♪

 

●譲渡所得 計算例●

例えば、先ほどのマンションを2,200万円で売ったとします。

売った時の仲介手数料などで、譲渡費用は計80万円だったします。

 

➡もしも、それが『自宅』であり、

ルール11:居住用財産の3,000万円特別控除 の適用要件に当てはまる場合

3,000万円を超える金額で売らなければ、特例申請により、納める税金は0円です!

 

➡譲渡所得(利益)がいくらになるか?計算します。

ルール3

譲渡所得(利益)=収入金額-(取得費+譲渡費用)

         2,200万円-(2,103万円80万円)=17万円

譲渡所得(利益)は、17万円となりました!

 

●納税額 計算例●

※今回は、所有期間9年なので、長期譲渡所得

所得税+復興特別所得税:17万円(譲渡所得)×15.315%=約2.6万円

住民税:17万円(譲渡所得)×5%=約0.85万円

約2.6万円+約0.85万円=3.45万円

納税額(所得税・住民税など)は、約3.45万円となりました!

5.自宅を売った場合は、『3,000万円特別控除』が利用できる可能性あり!

ルール11

■居住用財産の3,000万円特別控除※

自宅(自分が所有者として居住していた)を売った場合は、

譲渡所得(売却した金額)から、最高3,000万円まで控除できます!!

※相続によって取得した空き家に係る3,000万円特別控除とは、別物です。ご注意ください。

 

この特例を使えた場合、なんと・・・

3,000万円までの価格で売却した不動産は、税金支払い(所得税・住民税など)は、

『0円』で済みます!!!

3,000万円を超える価格で売却したとしても、利益(譲渡益)は、ぐっと抑えられるので税金支払い(所得税・住民税など)は、かなり軽減されますね。

 

マイホームを売った場合は、それが生活の基盤であるため、他の不動産を売った場合と違って、税金面で優遇されているのです!

 

適用要件

・要件を満たしていれば、所有期間の長短は関係ありません。

・自宅を売ったときに限られます。

(別荘やセカンドハウスの売却では認めれません)

・家と土地の両方を同時に売ること。

・その家に住まなくなった日から、3年目の12月31日までに売ること。

・転居後に家屋を取壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、

 取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡すれば特例の対象になります。

(なお、取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業に利用したりすると特例の適用は受けられなくなります)

 

【注意点】

①特定の親族や同族会社への譲渡は対象になりません。

・配偶者、直系血族(親、子、孫など)生計を一にする親族、譲渡後にその家屋に居住する親族

・本人、配偶者、直系血族や生計を一にする親族が主宰している同族会社

 

②特例の適用は3年に1度だけ

居住用財産の特例は、3年に1度だけしか適用を受けることはできません。

 

③実際に「居住用財産」かどうかは、実態で判断されます。

例えば、これから入所する老人ホームが終身利用できる契約で生活の場となっている一方で、自宅は空家で、いつでも帰ることが出来るようにしてあったとしても、実態として生活していないのであれば、税務署は「居住用財産」として認めてくれません。

 

④相続で所有者になった場合は適用出来ません。

例えば、夫が亡くなったため、妻が夫婦で以前に住んでいた夫名義の住宅で、現在は空家になっている住宅を売却する場合、この『居住用財産の3,000万円特別控除』は適用できません。

 

手続き

自宅を売った翌年2月16日~3月15日までの確定申告時期に

 この特例を受けるための申告をしましょう!

うっかり忘れたり、申告をしないと、この特例は認めてもらえませんので注意。

 

国税庁HP マイホームを売ったときの特例

6.不動産を売却した税金を安くする『特例措置』

その他、居住用財産の売却について『特別措置』が存在します

①居住用財産の買換え特例

要件を満たす居住用財産の買換えについて、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができる。

国税庁HP 特定のマイホームを買い換えたときの特例

 

②居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例

2019年12月31日までに要件を満たす居住用財産を譲渡したことにより生じた譲渡損失の金額を、他の各種所得の金額と損益通算することができる。

または、損益通算を行っても控除しきれない損失の金額は、譲渡の年の翌年以降3年間にわたり繰越控除することができる。

国税庁HP マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

それぞれ国税庁HPのURLを貼っておくので、詳しくはそちらをご覧ください。

まとめ

税金の計算は、とても面倒ですよね。

それと『特例措置』は、色々とあるのですが、それが適用要件をクリアしているか?

なかなか判断しにくかったりします。

疑問があれば、なるべく『税理士の先生』や『最寄りの税務署』に相談に行かれることをおススメします!

 

しかし、『税理士の先生』は敷居が高く感じるし・・・

『税務署』もある程度、質問を整理してから聞きに行かないと時間がかかるし・・・

 

と感じる気持ちは分かります。

まずは、この記事をざっと読んで、予備知識を入れてから、細かい疑問点をメモして、

質問を整理してから『専門家』に、相談に行かれると良いのではないでしょうか・・・

この記事を書いた人
金丸 寿充 カネマル ヒサミツ
金丸 寿充
不動産業界歴20年の豊富な経験と専門的な知識で、あなたの不動産取引をがっちりサポートします。【実績 不動産業歴20年】 土地売買:50件超 中古住宅売買:200件超 中古マンション売買:70件超 新築住宅売買:20件超 アパート(1棟物)売買:6棟 分譲マンション建設:7棟(約300世帯) アパート建設:6棟 その他、事業用定期借地契約・事業用定期借地契約等:多数
store

会社概要

株式会社 いえ土地カフェ
label

タグ一覧

arrow_upward