株式会社 いえ土地カフェ
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水曜日
2019年09月12日
いえ土地カフェ『不動産売買の参考書』

マンション購入 新築マンションVS中古マンション メリット・デメリット

この記事では、「新築マンションを購入しようか?」それとも「中古マンションがいいのかな?」という疑問について、具体的な事例を挙げて比較しながら、それぞれのメリット・デメリットを解説しています。

YouTubeにも動画UPしてありますので、文字を読むよりも動画での視聴を好む方は、YouTubeアイコンをクリックしてご視聴ください。

新築マンションと中古マンションの『メリット・デメリット』そして、「どちらを選んだらいいのか?」について解説

こんにちは、『公認 不動産コンサルティングマスター資格保有者』・上越市の不動産会社「いえ土地カフェ」の金丸です。

この記事を書いている2019年6月現在、首都圏の新築マンション平均価格は約6,000万円まで上昇しています。

その価格では、年収1,000万円以上の方でないと「おススメしにくい」状況です。

現在のマンション相場では、年収700~800万円の方が、現実的に購入を検討すると、下記のような候補になるのではないでしょうか?

Q:あなたなら、どれを選びますか?

① 東京都心 好立地  中古マンション(築12年) 5,000万円
② 東京都心 好立地  中古マンション(築30年) 4,000万円
③ 郊外   新築マンション       (新  築) 5,000万円

 

その人の性格や価値観や資産背景もありますので、一概には言えませんが、
私がおすすめするのは、

A:①東京都心 好立地 中古マンション(築12年)  5,000万円です

理由は
東京都心のマンションは、子育て世代からシニア世代まで幅広く、強い需要があり
資産性が高いからです。

もしも、住替えが必要になったり、老後に老人ホームに入るので、売ってお金にしたり、人に貸したりする場合に価格がある程度維持できるので、有利だと思います。

それに対して
郊外の立地は、「資産性」という点では、あまりおススメできません。

最近は、『交通が不便な郊外の住宅』は、中古住宅になってしまうと人気がありません。
売り出した場合に「いつまで経っても売れなくて、価格を大幅に下げてもずっと空家になっているケース」も目立ってきています。

40年程前に、団塊世代の方が大量に郊外にマンションや一戸建てを購入しました。

これから、一番人口のボリュームがある団塊世代の方が70歳位になって、老人ホームへ移ったり、便利な都内のマンションに移っていったりしていきます。

そうすると、「郊外の築40年前後のマンションや一戸建てが、大量に売りに出される」→「売れ残って空家が増える」→「価格が更に下落する」という悪循環に入っていく可能性があります。

どうしても『広くて、綺麗な新築マンションに住みたい』とか、『お子さんをのびのびとした環境で育てたい』ので、将来の資産性には目をつむるという方は、郊外の新築マンションを選択するのもありだと思います。

ただし、その場合は自宅での資産形成は期待しにくいため、将来に備えて『他の方法(貯金や金融商品の購入など)での資産形成』も同時に考えておいた方がいいでしょう。

 

【新築マンション あるある話】

新築マンションは、「引渡しを受けて、鍵を開封して差し込んだ瞬間に価格が2割下がる」と言われています。

なぜかというと、中古マンションと違って新築マンションは、「分譲会社の利益が2割ほど載せられているので、本当の価格よりも2割高い」と考えることができるからです。

ただし、相場よりも安く購入している場合は、中古になっても、周辺のマンションよりも高く売れるケースがありますので、そうとは一概には言えません・・・

②の東京都心 好立地 中古マンション(築30年) 4,000万円はどうかというと

前提としてもっと安く購入できる場合は別ですが、この条件はあまりお勧めしません。

なぜなら、現在築30年だと、20年後には築50年になりますので、『その時点での資産価値がどれだけ維持出来ているか』は未知数となるからです。

築40年前後でも好立地であれば、内装をリフォームしたりすると魅力的なマンションになり、買い手が十分付きます。

しかし、築50年のマンションをまともな金額で買う方は少ないと思いますただし、管理状態が良く適切にメンテナンスされている場合や、立地がよく安い物件なら、それなりの価格では売れます)。

まとめると、現在のマンション相場であれば、新築は割高でなので、築10年~15年の好立地の中古マンションを狙うのがおススメと考えます。

ただし、
例えば、新築でも『相場よりも500万円安い』とか、『相場より1,000万円安い』のなら、新築を買うのが正解ですし
(価格:PRICEはただの値札です。  価値:VALUEで判断しましょう!)


中古でも、『相場よりも500万円以上高い』等の場合は、見送った方がいいと言えます。
(価格:PRICEが安いわりに、 価値:VALUEが高いものを選びましょう)

その他、おまけ情報ですが、
中古マンションを購入する場合の注意ポイントを3点挙げておきます。

①『住宅ローン控除』は、マンションの場合、築25年を過ぎた物件は原則として利用できません。

 
これは、意外と知らない方が多いので、気を付けてください。住宅ローン控除のあるなしで、10年間で200万円程度も得したり、損をしたりする可能性があります。

②『住宅ローン控除』は、原則登記簿面積で50㎡以上ないと利用できません。

③物件の状態によっては、リフォーム費用がかかることもあります。

エアコンや給湯器は、10年~15年で交換が必要なので、例えば築10年以上の中古マンションを購入する場合は、その予算も見ておく必要があります。
それでも、中古マンションが新築に比べて『数百万円~数千万千安く買える』なら、お得ですよね。

 

【現在、異常に高騰している新築マンション相場が下落するタイミングを予想】

新築マンションにこだわっている方に、私の予想をお伝えすると、高くなりすぎた相場が、今後時間をかけてだんだんと落ち着いてくると思います。

そして、安くなってきたとはっきりと実感出来るようになるのは、東京オリンピックが終わって、更に黒田総裁の任期が終わり、金融緩和政策が変化する2023年頃』ではないかと考えます

そこまで待つことができれば、安く新築マンションが手に入るかもしれませんね(あくまで予想ですので、間違っていたらすいません)。

この記事を書いた人
金丸 寿充 カネマル ヒサミツ
金丸 寿充
不動産業界歴20年の豊富な経験と専門的な知識で、あなたの不動産取引をがっちりサポートします。【実績 不動産業歴20年】 土地売買:50件超 中古住宅売買:200件超 中古マンション売買:70件超 新築住宅売買:20件超 アパート(1棟物)売買:6棟 分譲マンション建設:7棟(約300世帯) アパート建設:6棟 その他、事業用定期借地契約・事業用定期借地契約等:多数
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