株式会社 いえ土地カフェ
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水曜日
2019年09月30日
いえ土地カフェ『不動産売買の参考書』

マンション購入5つの成功法則と注意点

この記事では、マンションに興味があるけれども「どんなマンションを選んだらいいのか?」考えている方に向けて、マンションを選ぶ際に判断基準にした方がいい事と注意点1位から5位までのランキング形式にて、解説させていただきます。

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マンション選びの判断基準や注意点について「プロの立場から」解説します

こんにちは、『公認 不動産コンサルティングマスター資格保有者』・上越市の不動産会社「いえ土地カフェ」の金丸です。
「マンション購入 5つの成功法則と注意点」について解説します。
マンションご興味ありますでしょうか?
『興味があるけど、どんなマンションを選んだらいいのか?』考えている人もいらっしゃると思います。

10年間 新築分譲マンション専門のデベロッパー勤務経験があり、
その後、仲介営業時代に、70件以上の中古マンションの契約を行ってきました私が、
プロの立場から、特にマンションを選ぶ際に、判断基準にした方がよい事と注意点を
1位から5位までのランキング形式にて解説させていただきます。

※何をもって「マンション購入における成功」と考えるかは、人それぞれです。
この記事では、マンションの「利用価値」よりも「
資産価値」にポイントを置いて説明しています。

第5位 建設会社が上場している大手であること

理由についてご説明します。
通常、新築分譲マンションは、売主・建設会社・販売会社と3つの会社が関わって1つの事業として行われます。
売主=建設会社 というパターンは少ないです。

一番安心できるのは、「大手売主(三井・三菱・住友等)+大手建設会社」の組合せですが、お値段は、「ブランド+ブランド=かなり高額」となります。

割安に買えて狙い目となる可能性があるのは、「大手ではない売主+大手建設会社」の組合せ」です。

売主はそのプロジェクトを企画して事業主となる会社です。
この売主もかなり大事なのですが、
私は、売主がどこか?よりも、そのマンションを建設した会社が重要だと考えます。

なぜかというと、建物の品質は売主がどこか?よりも、建設会社のレベルに比例する傾向があるからです。

マンション建設は、一戸建と違い特別なノウハウが必要です。マンション建設の工事実績が多い建設会社ほど、ノウハウが蓄積していて、一定以上の品質は確保されていて、細かいところまでよく造られていて、丈夫で長持ちする傾向があります。

大手建設会社であれば、建設した後のアフターサービス等も、ある程度は期待できます。

逆に、大手ではなく、地元の市町村で有名といったレベルの建設会社の場合は、もちろん品質のよいマンションもありますが、よくも悪くも品質にはバラつきがあります。

特に、マンション建設の工事実績が少ない建設会社の工事した建物の場合

例えば
・寝室や子供部屋等で時々、エアコンの配管ができない=エアコンが取り付け出来ない造りになってしまっている。

・バルコニーの傾斜が上手く取れていないために水はけが悪く、バルコニーに水が溜まりがちになる。

・長い年月の間に床がたわんでくる。

・リフォームの時に、給排水管・ガス管等のメンテナンスがしにくい造りになっている。

など、「マンションの工事のノウハウがないことによる問題」が発生することも、中にはあります。

売主は、ブランドで選ばなくても問題ないケースが多いですが、どの建設会社が工事をしているのか?

出来るだけ『大手の建設会社が関わっているマンションを選んだほうが、建物の品質についてのリスクは少ない傾向があります』ので、しっかりチェックしましょう。

第4位 価格が割安なマンション

あまり知られていないのですが、マンションは「株」などの金融商品に似た傾向があり、
一戸建とちがって、価格の変動が大きいという特徴があります。
同じような立地や造りでも、建設される年代によって安く買える時もあれば、割高になっているときもあります。

販売される年代により、200万円から800万円位の価格差が発生することもありえます。

私の知る限り、高いのは、平成元年 西暦1989年頃の「平成バブル時」2006年のリーマンショック前夜の「ミニバブル(ファンドバブル)時」、それから東京オリンピックが決定した後の「2018年、2019年」です。
いずれも景気の良いときは、建設費や消費者の購買意欲が高騰して、マンションの販売価格が上がる傾向にあります。

逆に安かったのは、西暦2000年から2002年頃の「第一次平成不況の時」です。
今では考えられないくらい安い工事費で、大手建設会社が工事を請けてくれたことを、嘘のように思い出します。

2008年・2009年の「リーマンショック後の不況時」にも、とんでもない安い金額で新築マンションが定価の2割引き
例えば、『400万円値引き・500万円値引きで投げ売りされていた!?』ことは衝撃的な出来事でした。

マンションの売主のことを「デベロッパー」というのですが、デベロッパーが確保する利益というのは、通常一戸建てよりも低く、15%前後(12~20%位)が多いです。

つまり、定価の2割引きというのは、利益がまず出ない赤字確定の売出価格となります。

その時にマンションを購入した方は、非常にお得だったと思います。

マンションの決め手は、価格が全てではありませんが、『ご自分が欲しいタイミング』と『マンション相場が安いタイミング』が合っていると数百万円単位でお得な買物が出来る可能性があります。

そうは言っても、プロではないかたは、マンション相場が高いか安いか判断するのはむずかしいですよね。

今回は、私が個人的に感じている「物差し」を、こっそりとお話します。

「マンション相場は、株価と原油価格に近い動きをします。」
つまり、価が高い時』は、景気が良く、マンション相場は、高止まりします。
『原油価格が高い時』は、海外から輸入する資材価格が高いため、マンション建設費は高騰します。
逆に、株価と原油価格が安い時』は、マンションを安く買えるチャンスかもしれません・・・

第3位 付加価値があるマンション

まず、マンションの魅力についてですが、
一戸建にない要素として、眺望の良さが高層階にはあります。

マンション価値をアップさせる条件

・眺望のよい住戸

・花火が見える住戸

・東京なら東京タワーが見えるマンションなどです。

・富士山は見えた方がもちろんいいですが、富士山はかなり遠くからでもいろんな場所から見えるので、特別なプレミアは付きにくい傾向があります。ただし、見える方が売るときは有利です。
スカイツリーも真近に見えれば別ですが、そうでない場合は、富士山と同じような感じかと思います。


それから
・エントランスが立派で、高級感があるマンションがおススメです。
そんなことが!?と感じた方もいると思います。

「エントランスが立派なんて、見栄の話じゃないか!」と、確かに、エントランスが立派でも、機能的な便利さはそれ程ありません。

しかし、将来マンションを売却する際に、そのことは有利に働く傾向があります。

なぜかというと、買主の方は『グレード』を気にする人の割合がけっこう多いからです。

『エントランス』は、マンションにとっては顔であり、エントランスが立派なマンション=グレードが高いと判断され、その結果高く売れる傾向があります。資産としては優位性があるのです。

・タワーマンション等は、眺望の良さが売りです。
 最近のマンションは、サッシ等の断熱性が向上して、北向きでも寒くないマンションが増えています。タワーマンションに限っては、眺望の良くない南向きよりも、眺望の良い北向きを好んで買う方も増えています。

賢い買い方だと思います。

第2位 転売しやすいマンション

マンションが一戸建てと違い最も有利な点は、換金性の高さです。
『立地の良い、その都市の街のど真ん中の便利な誰もが住みたがる場所に立っているマンション』であれば
価格さえ適切なら、いくらでも買い手が現れます。

「転勤や、結婚、離婚、家族の変化、老人ホームへの入居、新築一戸建への住み替え、失業等」
人生はどんな変化があるか?誰にも分かりません。
しかし、そのような時に転売しやすい、あるいは、高い家賃で貸せてすぐに借り手が付くマンションを持っていた場合は、マンションを売却して『資金を捻出』したり、『高い家賃収入を得たり』することによって、よりよい生き方を選択することも可能となります。

ただし、「立地」と「価格」が良くても、売りにくいケースもありますので、少し補足させていただきます。

立地と価格以外のポイントで、売りやすいマンションの特徴

・面積が50㎡以上(登記簿上)あること

「ワンルーム等は、投資効率にシビアな投資家向け」の販売となるため、転売する際には、高い価格設定は難しくなります。
 やはり『投資用』ではなく、『ご自分で住む方向けの、ファミリー物件』の方が、気に入ってもらえれば、高くても買い手が付くという点で良いと思います。


 100㎡を超える等、あまり大きすぎるのも売りにくいですが、面積は出来れば50㎡以上、できれば65~75㎡位の万人受けする大きさが宜しいかと思います。
 特に50㎡未満だと、買主さんが税制上等不利なことが多く、人気が出ないので注意が必要です。
 50㎡未満だと、住宅ローン減税の対象にならない。不動産取得税の減税の対象とならない。登録免許税の減税の対象とならない等、ハンデが多すぎます。


・できれば、段差がなくバリアフリーに近い物件

・南向きなど陽当たりがよいこと

・使い勝手のよい間取りであること
 できれば3LDKで、リビングは最低10帖以上の広さがあると良いと思います。

・管理状態がよく、適切に清掃やメンテナンスがされてマンション全体が整っていること。

・中古マンションは、1981年6月以降の建築確認申請を受けている「新耐震基準」の建築年代のものが無難です。

 耐震性は建物の安全性において、一番重要な要素となりますので、転売する時には、買主さんが耐震性がよく分からない「1981年5月以前の旧耐震のマンション」を購入対象から外して探す可能性があります。中古マンションを購入する際には、建築された年にも気を付けてください。

第1位 立地が良いマンション

そして第1位は 立地が良いマンション

マンションの価値は、「1に立地・2に立地・3,4がなくて、5に立地」とまで言われることもあり、一戸建てと違い、便利な立地に建設されることが一般的です。


立地=そのマンションの1番の魅力ともいえます。

資金的に余裕のある方が、資産性で考えて購入する際におすすめなのは、『その街で一番いい立地の一番いいグレードの最上階角住戸』です。
そういったマンションは『プレミア』が付きますので、ほとんどの人は手が出せませんが、「多少割高でも、どうしても手に入れたい」という、その時代に成功しているお金持ちの方が購入してくれますので、価格が崩れることなく、資産性が保たれます。

最近は、高齢化が進んでお年寄りが増えたり、若い方も『職住近接』で、『駅から近い(車社会の地方都市の場合、駅から近いことは絶対条件ではありませんが・・・)』とか、『歩いて買物にいける』とか、『病院が近い』等、より立地のよいマンションを希望する人がとても増えています。

ただし、「住宅自体は、空家が問題になるほど、余ってきています」ので、これからは『立地のよいマンションと、立地の悪いマンションの将来的な資産価値や価格差は、開いていく一方』だと思います。

建物の施工や管理状態が一定水準以上ということは、最低限の要素ですが、最終的には『立地が良いマンション』=『魅力があり、便利で、売ったり、貸したりしやすいマンション』という結論となります。

以上、私の主観と経験に基づいてお話させていただきました(この記事では「利用価値」よりも「資産性」に焦点を当てて書いているため、少し偏った主張になっているかもしません)。

マンション選びの際、参考材料の一つにしていただければ幸いです。

マンション購入 成功へのチェックシート

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『マンション購入 成功へのチェックシート その1・その2』

↓↓↓50項目の確認事項をリストアップしてみました。

   気になるマンションを検討する際に、お役立てください。

この記事を書いた人
金丸 寿充 カネマル ヒサミツ
金丸 寿充
不動産業界歴20年の豊富な経験と専門的な知識で、あなたの不動産取引をがっちりサポートします。【実績 不動産業歴20年】 土地売買:50件超 中古住宅売買:200件超 中古マンション売買:70件超 新築住宅売買:20件超 アパート(1棟物)売買:6棟 分譲マンション建設:7棟(約300世帯) アパート建設:6棟 その他、事業用定期借地契約・事業用定期借地契約等:多数
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