株式会社 いえ土地カフェ
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2019年09月14日
いえ土地カフェ『不動産売買の参考書』

マンションVS戸建どっちがいいのか?メリット・デメリットについて

この記事では、「マンションを購入しようか?」それとも「戸建がいいのかな?」という疑問について、それぞれのメリット・デメリットを比較して、解説しています。

私が不動産業界で、20年間に渡り『マンションも戸建も、それぞれのお客様の購入に関わってきた』中から分かった「実務で感じる一般論とのギャップ」についても解説!!

あなたがマンション派』か?『戸建派』か?分かる 10項目のチェックシートも用意してあります。

YouTubeにも動画UPしてありますので、文字を読むよりも動画での視聴を好む方は、YouTubeアイコンをクリックしてご視聴ください。

マンションと戸建それぞれのメリット・デメリットについて、実際の取引経験に基づいて解説

こんにちは、『公認 不動産コンサルティングマスター資格保有者』・上越市の不動産会社「いえ土地カフェ」の金丸です。

今回は「マンションVS戸建どちらがいいですか?」というテーマを解説します。

結論からいうと、『マンションが合っている人』、『戸建に合っている人』と分けることが出来ます。

1.マンションのメリット・特徴

A メジャーなメリット

『戸建に比べて、立地の良いものを割安で購入できる』

・マンションは、主に街の中心部の便利な立地であることが多く、駅までの距離がかなり近い物件も多いです。

・都心の便利な立地で探した場合は、一戸建に比べるとマンションの方が安い価格で購入することが出来ます。

理由

①マンションは、高層に建てることにより『小さい土地を有効活用』しており、価格にしめる土地代が少なくて済むため「2階建などで高級な土地を贅沢に利用している戸建」よりも、価格を抑えられる。

②マンションだと、一度に50戸とか100戸分のキッチンやユニットバス等の設備を『一括購入』するので、メーカーから割安で仕入れることが出来る。


・階段がなくバリアフリーのことも多く、基本的にフラットで、戸建てに比べて段差が少ないため、高齢者でも室内の移動がらくで暮らしやすい。


・管理が楽(エントランス・廊下・外壁など共用部の掃除や修繕計画を管理会社が行ってくれる※自主管理を除く)

・自分の室内以外の掃除をしなくていい

・草刈りや草むしりをしなくてよい

・雪下ろしをしなくていい(雪国)

・雪かきは最低限でいい(雪国)

・ゴミ置場の清掃当番等が、ないことが多い

戸建の場合は、庭の手入れや玄関先の掃除に、雪下ろし、町内のゴミ拾いや側溝清掃など「手間のかかること」が何かと多いですね。
マンションの場合は、そういった「わずらわしさ」は比較的少ないといえます。

・町内会の行事について、戸建よりも積極的に参加しなくて済むことが多い

・屋根や外壁等の修繕費が、計画的に積み立てられることが多い

戸建の場合は、自分の判断で「外壁や屋根の塗替え等」計画を立てなければなりません。わずらわしいと思う方や、資金をうまく貯められない方もいると思います。

・耐用年数が長い

・中層階・高層階だと眺望に優れている可能性がある

B あまり知られていないメリット

・断熱性・気密性が良く、光熱費が安く済む(特に中住戸)

・冬は暖かく、夏は比較的涼しく過ごせる 

・バルコニーが夏の直射日光を遮り、冬の直射日光をうまく室内に入れてくれる(南向きバルコニーの場合)

・オートロックや防犯カメラ等、共用部が充実している物件も多く、セキュリティー面や利便性に優れている

・宅配ボックスが付いているタイプがあり、不在時の荷物の受け取りが便利

・戸締りが楽「出入口は主に一か所」「オートロックがあったりするので、セキュリティーが高い」「主に玄関とバルコニーのカギ閉めでOK」など

 一戸建ての場合「1階に玄関や窓が多く、玄関を締めて、勝手口を締めたけど、あそこの窓の鍵を閉め忘れていた・・・」なんてこともあったりして、戸締りがちょっと大変ですね。


・転売しやすい

マンションは、鉄筋コンクリート造等で耐用年数が長いです。
『外壁がタイル貼り』だったりして、大規模修繕などでメンテナンスすると、数十年に渡って綺麗な外観を保つことができます。
もし、古くなっても、水回りや壁紙などの内装をリフォームすると、新築と見劣りしない状態に出来ます。

それに対して、戸建は、外壁などを自分で計画的にメンテナンスしていかないと、傷みが進んで、いつの間にか「みすぼらしくなっている」ことがあります。

・火災保険料がかなり安い

・近所との付き合いは少な目

・比較的 虫が出にくい

2.マンションのデメリット

・管理費・修繕費積立金などで毎月2万円以上はかかる(強制徴収です)

・駐車場使用料が必要なことが多い

・サッシや玄関ドア等の共用部分を中心に、リフォームに制約がかかる

・増築ができない

・固定資産税が高い

・上下階の音(重量衝撃音)が伝わりやすい

・音の感じ方は人によって違う(音に対して敏感な方は、購入に対して慎重になった方がいい)

・庭は、基本的にない

・ペットが飼えない物件もある(管理規約で定められている。飼育可能な物件も多いが、通常は犬か猫1匹までのケースが多い)

・土地の持分割合が少なく、土地を所有しているという資産性に乏しい

・近所の人との交流は期待出来ない

【実務で感じる世間一般論とのギャップ】

マンション(便利な立地の場合)は、戸建に比べると、確かに割安なことが多いです。
しかし、売買価格だけに目を奪われていて、「管理費や修繕積立金の金額を、あまり気にされていない方」も時々いらっしゃいます。

マンションは一般的に、管理費や修繕積立金等で合わせて『月額2万円以上』は、コストがかかります。

一戸建てに比べると、『毎月2万円以上、住居費を多めに負担しなけばならない』ことになります。

もちろん、管理費は「共用部を管理人に掃除してもらう」ための費用であり、無駄な出費ではありません。

修繕積立金については、『将来必要になるはずのお金を、毎月計画的に積み立てておく』という点では、マンションに限らず、一戸建てにおいても「本来必要な制度」です。

必要なコストを「毎月払って積み立てる」か、「将来一括して支払う」か、の違いだけと考えることも出来ます。

しかし、毎月2万円の違いというのは、35年の住宅ローンで考えると、「およそ700万円分の支払い」に相当します。

戸建もマンションも、『将来的なメンテナンス費用は、ほぼ同じ』と言われております。

ところが、マンションは戸建にはない設備が多かったりします。

例えば、エレベーター等「メンテンナンスや交換に、数百万円かかる設備」もあります。そのため、マンションの方が、戸建てよりもメンテナンス費がやや高くなる傾向があります。

 つまり、
一戸建※  4,000万円 住宅ローン:4,000万円 ➡毎月住居費:12万円程度

※将来的な建物メンテナンス費用は別途(自分でコントロール)

マンション 3,300万円 住宅ローン:3,300万円 ➡毎月住居費:10万円程度(住宅ローン)+2万円程度(管理費・修繕積立金)=12万円程度
 
 となり、同じ毎月住居費とするためには、一戸建てよりも700万円程度 安い物件を買う必要がありますので、ご注意下さい。

3.マンションに向いている人

総じていうと『便利で都会的な暮らしがしたい人』向け

・高齢者

 ◎段差が無くバリアフリー

 ◎管理が楽

 ◎戸締りが楽

 ○雪かき・雪下ろし等、しなくても良かったりする

 ○セキュリティー面に優れる

・単身女性

 ◎セキュリティー面に優れる

 ◎管理が楽 町内会行事への参加が最低限で済む

 ○利便性に優れる
 
マンションについて
【実務で感じる世間一般論とのギャップ】

①「単身女性がもしも、結婚したらマンションの処分に困るのでは?」という意見があります。
私が実際にそのような方に複数関わってきた結果は、以下になります。

立地や管理状態の良いマンションであれば、比較的有利な状態ですぐに売れています。

・住宅ローンの残債額を上回る金額で比較的早く売却を成立させて(今まで自分が住んでいたマンションを売り払って)、ご主人が新しく購入したマンションへの引っ越しを成功させた方がいらっしゃいました。

また、ある女性の方は

・結婚を機に、ご主人が一戸建(豪邸)を新築してそちらに移り住みました。
そして、ご自分の所有していたマンションへは、親御さんが住むことになりました。
親御さんも『古い一戸建てよりも、はるかに便利で住み心地がいい』と喜んでいらっしゃいました。

意外にも、『マンション購入が足かせにならずに、人生が好転している』ケースに、多く関わる結果となったのです!!

『立地が良く便利で管理状態の良いマンション』を割安に購入した場合には、マンション所有が足かせにはなりにくい、と実感しています。

②「これからは、単身者が増えるので、マンションを将来転売する可能性を考えて、面積の小さい1Rや1LDKのマンションを購入した方が、有利なのでは?」という意見があります。
私が中古マンション販売に複数関わってきた感想としては、

例え、一人暮らしの方でも、50㎡を切る1Rや1LDK、2DKを好んで買う方は少なく、60㎡以上の2LDKや3LDKを好んで買う方が実際多かった』です。

最近は趣味を持つ方や、家財道具を多く持つ方が増えていますので、例え一人暮らしでも40代以上の方は荷物が多いので、狭い住宅では生活できません。

もしも、将来マンションを転売するかもしれないと考えるのであれば、『最低50㎡超(登記簿上)』の大きさのものを選んだ方が、よいと思います。
  
・転勤族

 ◎転売しやすい

 ◎管理が楽、町内会行事への参加が最低限で済む

 ○セキュリティー面に優れる(ご主人が単身赴任時等)

4.戸建のメリット・特徴

・庭がある

・ペットが飼える

・駐車場を敷地内に確保できるケースがある(駐車料の支払いが不要)

・マンションよりも子供の跳びはねる等、音の問題を気にしないで済む

・増築やリフォーム等がしやすい

・古くなっても、土地が資産として残る可能性がある

・注文住宅であれば、自分のこだわりをとことん追求した住宅の建設か可能となる

・住所を書くのが楽(マンションやアパートの場合、どうしても住所が長くなりますね・・・)

5.戸建のデメリット

・都心の便利な立地の場合は、マンションよりも「購入価格」が高額なことが多い

・草刈りや草むしり等の管理が必要

・雪下ろし等が必要(雪国)

・外壁や屋根等のメンテナンスや修繕等を自分で計画しなければならない

・窓が多く、戸締りが比較的手間である

・町内会のイベントへの参加が比較的多い

【実務で感じる世間の一般論とのギャップ】

「マンションは、土地の持分割合が少なく資産性において不利である」とか
「戸建は、土地が最終的に残るので資産として有利である」という意見がありますが、
ちょっと時代遅れな発想ではないか?と思います。

不動産仲介の実務の結果から、次の様につくづく感じています。

立地がよければ、古いマンションでも高く売れます。しかし、戸建てでも立地が悪ければ、どんなに広い土地でも買い手が付かず、『資産性』はありません。

地方や郊外においては特に、戸建でも魅力のない土地に立っている戸建は、将来的な資産価値が、ほとんど期待できませんので、「耐久消費財」と考えて購入の判断をするべきだと思います。

6.戸建に向いている人

総じていうと、『子供や家族と、自由にのびのびと暮らしたい人』向き

・動きが活発な子供がいるご家族

◎マンションよりも子供の跳びはねる等、音の問題を気にしないで済む

○庭で子供が遊んだり、ビニールプールを出したり、家族でBBQ等 団欒がしやすい

○庭で家庭菜園などをしたい方

○犬や猫を2匹以上飼いたい方

○自分独自のこだわりの住宅を追及したい方

・車を2台以上は持ちたい人

○駐車場を敷地内に確保できるケースがある(駐車料の支払いが不要)

以上、『マンションVS戸建どちらがいいのか?』のお話を締めさせていただきます。
どちらを選んだらいいのか?はその人の自由です。
ご自分のライフスタイルを考えた上で、最終的にはご自分の好みで決めるのが宜しいかと思います。

ちなみに私自身は『子供が巣だって行くまでは戸建で、老後夫婦二人になったら、便利な場所にあって車がなくても生活できるマンションに住めたら理想的!』と考えています。

私の話も参考材料の一つにしていただけると嬉しいです。

あなたが『マンション派』か?『戸建派』か?分かる 10項目の質問

「あなたやあなたのご家族が、どちらを望んでいるのか?」は、次の質問で分かります。

10コの項目ごとに、表の当てはまる部分に〇を付けてみて下さい。

この記事を書いた人
金丸 寿充 カネマル ヒサミツ
金丸 寿充
不動産業界歴20年の豊富な経験と専門的な知識で、あなたの不動産取引をがっちりサポートします。【実績 不動産業歴20年】 土地売買:50件超 中古住宅売買:200件超 中古マンション売買:70件超 新築住宅売買:20件超 アパート(1棟物)売買:6棟 分譲マンション建設:7棟(約300世帯) アパート建設:6棟 その他、事業用定期借地契約・事業用定期借地契約等:多数
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