株式会社 いえ土地カフェ
9:00~6:00
水・土曜日(※事前予約対応可)
2019年09月11日
いえ土地カフェ『不動産売買の参考書』

マンション購入 1階・最上階・上層階・中間階メリット・デメリット

この記事では、マンション購入をお考えの方に、どの階を買ったらいいのか?

それぞれの階のメリットデメリット特徴について知っていただき、『自分にあった階は何階なのか?』を判断していただけるように作成しました。

YouTubeにも動画UPしてありますので、文字を読むよりも動画での視聴を好む方は、YouTubeアイコンをクリックしてご視聴ください。

1.マンション購入 お得なのは何階ですか?

こんにちは『公認 不動産コンサルティングマスター資格保有者』・不動産業歴20年・上越市の不動産会社「いえ土地カフェ」の金丸です。

●マンションは 何階を選ぶのがいいのか?

 

その答えは・・・

【3つの要素】

・家族構成

・マンションを購入する目的

・その人の価値観

によって、変わってきますので、一概には言えません!

 

上記をふまえて、結論から言います。

結論は、3パターンあります。

ただし、購入価格を重視』『資産性を重視』『お子さんがいるなどによって、結論は変わります。

割安で住みやすいのは『1階』です!!

【理由】販売価格が安い

・土地と建物の建築コストは、どの階も同じ

それなのに

・下の階ほど、販売価格が安くなっている

 

つまり、下の階ほど『お買得』と言えます!

資産性を重視するなら『最上階』です!!

【理由】価格が下がりにくい

①『ステータス性』『人気』がある

②売り出すと、多少高くてもすぐに買い手がつく 

資産性と快適性 両立なら『最上階の1つ下の階』です!!

【理由】

①価格が割と下がりにくい(資産性)

②冷暖房効率がいい(快適性)

③眺望・陽当りがいい(快適性)

2.おススメの階まとめ

例えば、10階建マンションの場合

A.お子さんがいる方に おススメの階

・1階

・下がエントランスや駐車場などの2階

 

B.資産性やステータス性、眺望を重視なら おススメの階

・10階(最上階)

 

C.資産性+快適性を両方重視するなら おススメの階

・9階(最上階の一つ下の階)

3.マンション価格の決まり方

それぞれの階のメリットとデメリットや特徴を解説する前に、まずはマンション価格の決まり方について頭にいれていただくと理解が深まると思います。

私は、デベロッパーに勤務していたとき、分譲マンションを6棟(約300戸)建設して販売した経験があります。

価格表を作成して、販売価格を決める責任者の立場にいました。

マンションの売主側の視点も踏まえて『マンション価格の決まり方』を解説します。

 

例えば、10階建マンションの場合

①5階の中住戸を基準する

➡ 仮に 3,000万円

 

②そこから階数が1つ上がるごとに

1~1.5%(30~50万円)価格がUP⤴

➡ 6階 3,030万円~3,050万円

  7階 3,060万円~3,100万円

  8階 3,090万円~3,150万円

  9階 3,120万円~3,200万円

 

③5階の中住戸から階数が1つ下がるごとに

1~1.5%(30~50万円)価格DOWN⤵

➡ 4階 2,970万円~2,950万円

  3階 2,940万円~2,900万円

 

2階専用庭のない1階

さらに価格大幅DOWN⤵(80~200万円)

➡ 2階 2,860万円~2,820万円

  1階 2,780万円~2,620万円

 

最上階はプレミアが付きます

一気に80~100万円価格UP⤴

➡10階 3,200万円~3,300万円

 

つまり

例えば、10階建マンションの場合

 5階の中住戸を基準とすると

 5階 3,000万円

10階 3,200万円~3,300万円(5階より 200~300万円UP⤴

 1階 2,760万円~2,620万円(5階より 240~380万円DOWN⤵

この様なイメージです!!

 

まとめ:マンション価格の決まり方

【原則】

●階数が上がる程、価格は高くなる

●階数が下がる程、価格は安くなる

●最上階は、一段と価格が高くなる

●1階は、一段と 価格が安くなる

 

※同じマンションでも1階と10階では、400万円以上もの価格差が発生します!

 

1階は価格が特に割安です。価格を重視するなら1階がおススメです。

しかし、私が自分なら1階を購入するかというと、そうではありません。

1階を選ぶメリットとデメリットについては、後ほど詳しく解説させていただきます。

4.1階など低層階のメリット

①立地は同じ、建築コストも同じなのに割安で購入できる

例えば、大規模なマンション等は、共用施設が充実していて、マンション内に『フィットネスルーム』や『ゲストハウス』など豪華設備が付いている場合もあります。

もちろん割安な1階を購入した方も、平等に使うことが出来ますので、1階はそういう点でもお得ですね。

とにかく、家計が楽になるのが低層階の最大のメリットです。

 

②1階の場合、子供が跳びはねる音がトラブルになりにくい

1階または、下がエントランスや駐車場だと、下に人が住んでいないことが特徴です。

元気なバタバタと跳びはねるような子供がいるご家族でも、割と音の問題を気にしないで生活できるのが魅力だと思います。

 

③子供がバルコニーから落ちる心配がない

 

④外出しやすい(エレベーター利用しなくてOK)

東日本大震災の時にエレベーターが止まって、高層階の人が階段で生活するのが大変だったなんてことがあってから、エレベーターを使わなくても生活できる低層階に注目する人が増えたとも言われています。

1階は、エントランスや駐車場に近いので、気軽に外出がしやすくて、ベビーカーや大荷物があるときでも行き来しやすいです。

他にも、急いでいる時でもエレベーター待ちの時間が掛からずに、さっと行けるのがいいという話を低層階に住んでいる人から聞くこともあります。

 

⑤1階は『専用庭』があることも・・・

1階の専用庭を使っている人の中には、洗濯物を一度にたくさん干せて便利という意見もあります。

1階の専用庭が陽当たりが良くて、しかも植栽などでしっかりと目隠しされていて、外の通行人の目線が気にならないような造りだと、使い勝手がいいかもしれませんね。

 

⑥その他

他には、「地面に近い方が落ち着く」という方も結構いらっしゃいます。

 

5.1階など低層階のデメリット

①陽当り・眺望

南向きバルコニーでも、南側に高い建物があると陽当りが期待できないこともあります。

特に、1階などの低層階は、例え南向きでも『陽当り』を、現地で確認や検証するようにしましょう!


プライバシーの問題

1階は、通行人など外部の視線が気になりやすい特徴があります。

 

③防犯面の問題


④虫が入りやすい

 

⑤ステータス性が低く、転売時など「やや不利』

 

⑥1階など低層階のデメリット【番外編】

エレベーターを利用しなくても管理費・修繕積立金は同額となります

1階はエレベーターを使う機会がまずありませんが、管理費や修繕積立金は通常、住戸の広さによって決まります。

1階も他の階も広さが同じなら管理費・修繕積立金は同じ金額で、エレベーターのメンテンナンス代も使う頻度に関係なく負担しなければならないという点があります。

これはもうそういうものなので「しょうがない」と割り切っていただくことになります。

1階だから、エレベーターのメンテンナンス代を負担しないというマンションは、聞いたことがありません。

低層階のデメリット~陽当り・眺望について解説~

眺望は、一戸建でも「窓を開けてもお隣の家の壁しか見えない」とか、目の前は道路で圧迫感はないけど「通行人の視線が気になる」とかが多いです。

眺望が悪いことは、特別なことではありませんので、妥協してもいいと思います。

ただし、12月や1月の『陽当たり』を想像したときに、ほとんど陽当たりが期待できない住戸は、住み心地がよくないし、暖房代も高くなります。

1階で「陽当たりの悪い住戸」は、湿気が出やすくなることもあるので、積極的にはお勧めできないですね。

眺望が悪いけれど、冬場の陽当たりが良いという場合。

立地が良くて理想的な予算で購入出来て、総合的に気に入っているなら購入してもいいと思います。

6.最上階のメリット

①解放感・ステータス性があり

 将来売るときも、比較的高く売れる

 

②陽当り、特に眺望が良い

 

③上階の足音や物音がない

 

④最上階のメリット【番外編】

新築マンションを購入する場合

『カラーセレクト』や『オプション販売』の期限は

下の階ほど締切りが早くて

上の階ほど締切りが遅く、時間的な余裕を持てる

新築マンションを建設中に買う場合に、『カラーセレクト』といって、フローリングやドアの色を選ぶことが出来たり、食洗器などのオプションを追加したり出来ることがあります。

建物は下の階から立ち上がっていきますので、下の階ほど工事が早く進みます。

そのため、下の階ほど締切りが早くて、上の階ほど『カラーセレクト』や『オプション申込』の締切りに、時間的な余裕が持てるケースがあります。

7.最上階のデメリット

①最上階は夏場、暑い

夏場は、屋上に直射日光が照りつけるので、屋上に接している最上階は、室内が比較的暑くなります。

夏涼しく、冬暖かく、冷暖房効率が良くて、光熱費が安くすむ住宅に住みたい場合は、南向きバルコニーマンションの中層階の中住戸に住むことがおススメです。

●中間階 中住戸の快適性●

・四方向を住戸で囲われているため、外気の暑い寒いの影響を受けにくいこと。

・南向きのバルコニーのひさしが、絶妙に冬場の暖かい太陽光線を室内に取り込んでくれて、夏場の暑い直射日光は室内に届かないように遮ってくれます。

・暑い寒いの快適性では、南向きバルコニーマンションの中層階の中住戸は最強です。

 

②地震のときは、上層階の方が大きく揺れる

昔、中越沖地震という地震がありました。

私は、救助用に水を大量に買い込み、信号機が停まって、道路もところどころ崩れている中を、車を走らせて、被災地の自社で販売したマンションへ「被害状況を調査」に行ったことがあります。

その時に、下の方の階の方は、室内の物があまり倒れていませんでした。

しかし、9階とか10階の上層階の方は揺れが大きくてテレビや食器棚が倒れたケースが数件ありました。

建物は地震の時、下よりの上の方が大きく動くので、どうしても上の階ほど大きく揺れてしまいます。

マンションの上層階に住む場合は、家具の転倒防止対策をすることをおススメします。

8.高層階のメリット(7階以上)

※高層階という言葉に明確な定義はありません。6階以上を高層階とする事もあります。

①陽当り・眺望が良い可能性が高い

②低層階よりも防犯面・プライバシーに優れる

③最上階の一つ下の階は

 夏場に屋上が暑くなっても、住戸内が暑くなりにくい

 ○資産性

 ◎快適性 両方を兼ね備える

④虫が出にくい、蚊の侵入も少ない

虫は比較的出にくいですが、ゴキブリは高層階でも新築から何年か経つと出るようです。

蚊も低層階よりは少ないのですが、風に乗って高層階にくることもあるので全く出ないわけではないようです。でも、少ないに越したことはありませんね。

9.高層階のデメリット

①低層階に比べると価格が高い

 

②タワーマンションの上層階(20階位から)は、

 風が強く窓が開けられない

 

③大災害時エレベーターが止まると大変

10.タイプ別好み

※根拠はありません。ちまたで言われている「うわさ話」のレベルです。

高層階を選ぶ人の傾向

・プライドが高い

・出世欲が強い

・派手

・行動的

 

低層階を選ぶ人の傾向

・堅実(地に足が着いた生活を好む)

・地味

11.まとめ

●小学校低学年以下のお子さんがいる方は

 1階か

 下がエントランス・駐車場などの2階がおすすめです

 

●その他の方は

 現地の『陽当り』『眺望』『防犯』『プライバシー』等の要素と

 『価格面』のバランスを考慮して

 ご自分の目的と好みに合った階を選びましょう!!

この記事を書いた人
金丸 寿充 カネマル ヒサミツ
金丸 寿充
不動産業界歴20年の豊富な経験と専門的な知識で、あなたの不動産取引をがっちりサポートします。【実績 不動産業歴20年】 土地売買:50件超 中古住宅売買:200件超 中古マンション売買:70件超 新築住宅売買:20件超 アパート(1棟物)売買:6棟 分譲マンション建設:7棟(約300世帯) アパート建設:6棟 その他、事業用定期借地契約・事業用定期借地契約等:多数
store

会社概要

株式会社 いえ土地カフェ
arrow_upward