株式会社 いえ土地カフェ
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2019年09月21日
いえ土地カフェ『不動産売買の参考書』

相続した実家(不動産)を兄弟で分ける方法【6つのポイント】

この記事では「相続した実家(不動産)を兄弟で分ける方法」について解説しています。

実際に、実家(不動産)をどのような形で、『相続手続き』を行い、兄弟で分割(代償分割・換価分割・共有分割)や、売却をすればいいか?手順や注意点を確認しましょう!

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ご兄弟(姉妹)で『相続した不動産』を売却する場合の『手順』と『ポイント』について解説します

こんにちは不動産業界20年公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)上越市の不動産会社 いえ土地カフェ 金丸です。

親御さんが二人ともお亡くなりになって、相続が発生して、誰も住む予定のない実家を、相続人である兄弟で売却しようという話になった場合に、『どのようにして相続したらよいのか?』また、『どのように売却したらいいのか?』とご相談を受けることが多くなってきております。

私の20年間の不動産業界歴の中で、一番多かった売却理由は、やはり『相続』によるものです。
相続人がお一人(例えば、一人息子や一人娘さん)の場合は、話は割と単純ですが、
相続人がご兄弟のケースは、「スムーズに話が運ぶ場合」と、「なかなか話が進まないで残念ながら揉めてしまう場合」とに分かれてしまいます。

例えば、スムーズにいくケースとしては、『仲の良い姉妹が、空家となった実家を売るような場合』、姉妹それぞれが結婚していて、それぞれの嫁ぎ先で持ち家もあり、「単純に売れたお金を、2等分できれば良い」という様な考えで意見が一致しているときは、話がこじれることなくスムーズにいくことが多いです。
 
しかし、『兄と妹の兄弟などのケース』は、戦前の「昔ながらの長兄相続の風習や文化」と、現在の民法における「兄弟が平等に資産を分ける」という、まるで真逆な制度との狭間で、それぞれの考えが対立して、揉めてしまうケースも少なくありません。


それから、実際には『現実とはまるでかけ離れているテレビドラマの悪影響』(例えば、よくある誤解として、「相続トラブルが起こるのは、資産家の一族の場合であって、うちは財産がそれほどないので、相続トラブルとは無関係だ」といった誤解)も一因としてあるように感じます。

何を言いたいかといいますと、「不動産の相続というのは、なかなかやっかいで、誤解も多く、スムーズに相続を行うためには、しっかりとした知識や情報が必要なものである』ということです。

相続手続きのおおまかなポイント6点

それでは、誤解の多い点をふまえて『相続手続きのおおまかなポイント6点』について、ご説明します

1.民法で法定相続分というものが定められておりますが、法定相続分は「こうやって分けなさい」という強制的なルールではありません

相続人全員で話し合って、自由に相続割合を決めることが出来ます。

ただし、『法定相続分』は話し合いがまとまらない場合の一つの目安となります。

まずは、民法で定める『遺産分割』の原則について確認しましょう。

①亡くなった方(被相続人)が遺産分割の方法を遺言で定めている場合は、遺言に従う。

②遺言がない場合は、相続人(奥さんやお子さん等)の話し合いで決める。

③話し合いで決まらない場合、家庭裁判所に「調停(という手続き)」を申し立て、調停の席で話し合う。

④「調停」で話が決まらない場合は、「審判手続」に移り、家庭裁判所が遺産分割の方法を決定する

2.もしも、遺言書がある場合は、その内容にしたがって遺産分割を行うのが原則ですが、あくまで、原則であって『相続人全員が、遺産分割協議による遺産分割を望む場合』は、遺言書に従うことなく相続をおこなうことも可能です。

たとえ、「遺言書」があったとしても、現実的ではないケースもあるでしょう。

土地や預金などの遺産がある場合、土地や建物で欲しいという相続人(奥様やお子さん等)もいれば、お金で欲しいという相続人もいるでしょうから、「相続人全員」が話し合って合意したときには、遺言書によらずに各相続人の希望にしたがい「遺産分割」をおこなうことも可能です。

3.実務的には、相続人全員で話し合って合意した内容で「遺産分割協議書」を作成し、相続を行うことが一般的です。

4.相続財産に金融資産が少なく、主な相続財産が不動産しかない場合、不動産は分割が難しい資産であるために、相続人間でもめる原因になりやすいという特徴があります。

例えば、相続人がお子さんお二人(兄弟など)で、遺産が「家」と「銀行預金」の主に2種類で、それぞれの価値が運よく同額だった場合は、お子さんお二人でそれぞれ「家」と「銀行預金」を価値の面でほぼ平等に相続することが可能です。

しかし、そうようなケースは稀だと思います。実際の相続では、「銀行預金」はそれほど残っておらず、「家」しか価値のある遺産がないというケースが多かったりします。
その場合は、1つの家をそのまま2等分することは難しいため、やっかいです。

後ほど、具体的な分割方法についてご説明します。

5.「遺産分割協議書の作成」は、相続登記を依頼する司法書士に作成してもらうことが可能です。遺産分割協議書が作成されたら、速やかに相続登記を行うことが重要です。

6.「相続登記」または、最低でも「遺産分割協議書」が出来ていないと不動産の売却を進めることは出来ません。

次に、兄弟で実家を含む相続財産を分割する3つの方法について、ご説明させていただきます。
どの方法が良いかは、ケースバイケースで、それぞれメリットとデメリットがあります。それぞれの方の事情によって、どの方法がよいか?よく相談して下さい。

【相続財産の分割方法】3パターン
(例えば、1,000万円相当の実家を兄弟で2等分したい場合)

Aコース:代償分割

Aコース:代償分割

兄弟の一人が実家を相続(1,000万円相当)し、他の兄弟へ代償金を支払う
例えば、兄が実家に住んで、名義も自分だけのものにしたい場合等


・兄が1,000万円相当の実家を相続する。その代わり、実家の資産価値の1/2の500万円を兄が現金を持っていれば、兄が弟へ現金で支払う


注意点は、遺産分割協議書には必ず「代償金」という文言を入れることです。
代償金という文言を入れないと、兄が弟に支払うお金が贈与に該当し、贈与税がかかってしまいます。


メリット

①公平な遺産分割が可能

②実家を売ったりしないでそのまま残せる


デメリット

①実家を相続する相続人に、代償金(現金)を用意する能力がないと不可能 

特徴

・デメリット①の理由により、実際はあまり行われない

Bコース:換価分割

Bコース:換価分割

兄等の代表の相続人の一人に、いったん実家の土地建物の名義を移転し、その人が実家を売却して、換金したうえで、経費を差し引いた後の売却代金を、他の兄弟へ支払う

メリット

①売却する際の意思決定や手続きがスムーズにできる。売却代金を平等に分けることによって、公平な遺産分割を行う事も可能

②共有名義によるデメリット(利用や処分に制限がかかる。共有者に次の相続が起こると権利が複雑化する等の弊害。)がない

デメリット

①不動産の売却は、売れるまで「ある程度の時間がかかる」ので、それまで他の相続人はお金も名義も受け取れない

②名義を取得した代表者に全権が渡ってしまうので、「一人が主導的な立場となる」。もしも、その人の気が変わって実家を売らないという行動をとるリスクもありえる

③名義を取得しなかった相続人は、代表者から「売却代金をしっかりと分配してもらえるかどうか」という点にリスクがある

特徴

・実務上は多い方法だが、名義を取得する代表者に対して、他の相続人の信頼がないと成立しない

Cコース:共有分割

Cコース:共有分割

兄弟で法定相続登記(平等に相続)し、その後、全員で売却する
兄(持分1/2)、弟(持分1/2)

メリット

①公平な遺産分割が可能

②一人に全権が渡ってしまうことがなく、兄弟が平等な権利を持つことが出来る

デメリット
①すぐに売却できた場合は良いが、売却に数年を要するような場合に、共有者に次の相続が起こった際は権利関係が複雑化してしまう。

もしも売らずに次の相続が発生していった場合には、子供や孫とネズミ算式に共有者が増えていく可能性がある。

その際は全員の合意がないと売却出来なかったり、固定資産税等の維持費をどう分担するかなどの問題で苦しむようになってしまい、ずっと放置してしまうと次世代に問題を残す結果になりかねない

③兄弟全員の足並みが揃わなければ売却が出来ない。例えば、売却代金を一人の意思では決められない等、売主が二人以上になることでの不便さはある。

特徴

・すぐに売却する場合には、おススメ出来ます。

・長期的に保有する場合には、適しません。

まとめ

それぞれのお客様のご事情によって、どの様な分割方法がよいか、一概に判断できなかったりします。
なるべく、兄弟仲良く円満に相続手続きが出来るといいと思います。

それには、
相続に対する知識的確な状況判断

具体的には『相続不動産の価格査定の精度

不動産売却に伴い見込まれる経費の計算

売却までにかかる時間の予想

不動産売却時の税金や申告等について、必要な情報を調査しておくこと』が必要となります。

 弊社、上越市の不動産会社「いえ土地カフェ」では、上越市または、妙高市の不動産の売却をお考えの方は、ご来店いただければ、さらに詳しいお話をさせていただきます。

提携している信頼できる司法書士や税理士、土地家屋調査士、弁護士のご紹介も可能です。ぜひお店に相談に来てください。

ただし、難しい相続案件の場合は、2回目の相談からは有料でのコンサルティングになることもありますので、ご了承願います。

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この記事を書いた人
金丸 寿充 カネマル ヒサミツ
金丸 寿充
不動産業界歴20年の豊富な経験と専門的な知識で、あなたの不動産取引をがっちりサポートします。【実績 不動産業歴20年】 土地売買:50件超 中古住宅売買:200件超 中古マンション売買:70件超 新築住宅売買:20件超 アパート(1棟物)売買:6棟 分譲マンション建設:7棟(約300世帯) アパート建設:6棟 その他、事業用定期借地契約・事業用定期借地契約等:多数
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