株式会社 いえ土地カフェ
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2019年07月20日
いえ土地カフェ『不動産売買の参考書』

相続した実家(空家)をどうすればいいのか?

この記事では、「相続した実家(空き家)を売るのか?貸すのか?どう処分したらいいのか・・・」について解説しています。

実家を相続したものの、それが特に「地方都市」や「郊外」の家だった場合には、ご自分で住んだりする可能性は、ほとんどないと思います。

空家のリスク・登記・管理・売却・解体・貸家・アパート建設用地としての活用など、ポイントとなる『注意点』や『処分・活用方法』について、順を追って考えてみましょう!

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誰も住む予定がなく「空家となってしまった実家」の『処分や活用方法』について解説します

こんにちは不動産業界20年公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)上越市の不動産会社 いえ土地カフェ 金丸です。

「相続した実家をどうすればいいのか」についての『解決方法』について説明します。

ご両親が二人とも亡くなり、『相続が発生して、誰も住む予定のない実家をどうしたらよいだろうか?』と相談されることが多くなっています。

最近は、たとえご長男でも故郷を離れて東京等の首都圏で就職し、ご自身の持ち家を購入しているケースが珍しくありません。

持ち家を購入されていなくても、お仕事の関係で地方にある実家に住むことが出来ないために、やむなく空家にせざるを得ない、という方も多いと思います。

しかし、相続したけれども使う予定のない空き家を延々と持ち続けていてもよいことはありません。

誰も住まない実家の維持管理にかかる費用や労力は想像以上に負担となります。

「固定資産税・都市計画税の支払い」から「庭の手入れ」や「掃除」、遠くに住んでいれば「交通費」までかかります。

耳の痛いお話かもしれませんが、もしも、何もしないで放っておくと、次の様なリスクがあります。

■ 空屋のリスク

①人が住まないと、家は急速に劣化していきます。

 定期的に訪問して空気の入れ替えや清掃等も必要になります。

 シロアリの予防等も定期的にする必要があります。

②近隣に迷惑をかけないように、庭の草刈りや冬場の雪下ろしなどの管理も必要です。

③固定資産税・都市計画税など以下の費用を支払わないといけません。

 ・固定資産税

 ・マンションの場合は、管理費や修繕積立金の支払いも必要となります

 ・光熱費

 ・火災保険料

 ・草刈り費用

 ・雪下ろし費用

 ・シロアリ防蟻工事費用

④空家は放火・不法侵入などのターゲットになる可能性があります。

⑤建物は古くなるほど、基本的に価格が下がっていきます。

⑥いずれリフォームだけではカバーできないほど古くなります。最終的には解体し、更地にするか、建て替えるときがきます。

■ 空地のリスク

①ずっと放っておくと、草どころか木まで生えてきて、山林になってしまうこともあります。

②だれかに勝手に駐車場として使用されてしまうこもとあります。

③不法投棄される恐れ(誰かが洗濯機や冷蔵庫や車などを捨てている)もあります。

④誰かが勝手に畑として利用している(これは、時々あります)。

1.相続登記(名義変更)

名義を変更しないことには、売ることも貸すこともできません。

①相続人同士で話し合いをし、遺産分割協議書』を作成しましょう。

・もしも遺言書があれば、原則としてその内容に従うという原則がありますが、遺言書は絶対ではありません(ややこしいですね・・・)

・必ずしも兄弟で平等に分割しなければならないというわけではありません

        ⇩

②司法書士に依頼し、『相続登記(名義変更)』手続きをしてください。

2.管理、片付け

少し落ち着いてきて、精神的・時間的に余裕が出来たら、少しずつ『きれいに片付けして掃除』をしましょう。

ただし、無理は禁物です。戸建の家財道具は、想像以上に多いものです。

2~3週間程、根を詰めて行うとご自身の体調を崩してしまうケースもあります。

貴重品などの整理ができましたら、「ガラクタ」の様な不用品は『ゴミの処分業者』に見積もりを取り、処分を依頼するのも一つの方法です。

3.売却するほうがいいかどうかの検討

早く売却した方がいケース

a.住んだり活用する予定がない

b.相続人が複数いる場合

c.遠方にあるなど管理のために定期的に訪れることができない

d.固定資産税を払いたくない

e.相続の開始があった日から3年目の12月31日までに売ると「空家の3,000万円特別控除の特例」が適用できる可能性がある場合

4.相続した不動産を売却する

相続した実家や土地について、当面の間使う予定がないのであれば、売却して「現金化」した方が無難なケースが多いです。

現金化すれば、平等に分けられるので、相続人間で不公平が生じることもありませんし、先々の維持コストもかかりません。

売却が終わってしまえば、「管理」や「固定資産税の支払い」など面倒なことは手離れ出来、すっきりします。

5.不動産を売却した翌年に確定申告と納税をする

譲渡所得がある(利益が出た)場合には、その利益に対して、所得税と住民税がかかります。

翌年の3月15日までに税務署に申告して、税金を納めましょう。

様々な『経費の申請』や『軽減措置』が使える場合は、納める税金を少なく出来る可能性がありますので、時間的に余裕を持って「税理士」または、「税務署」に相談することがおススメです。

6.貸家として賃貸経営をする選択

人に貸すことによって、賃料が入り、固定資産税や維持費分は少なくともまかなえるようになると思います。

人が住むことによって、建物の劣化を遅らせることも出来ます。


注意点としては、3点ほどあります。

・まず借地借家法で借主の居住権は強力に保護されているため、一度貸すとよほどの正当事由がない限りは貸主の方から契約解除が出来ずに、ずっと貸し続けないとならなくなる可能性があること。

・雨漏りやエアコンや給湯器の故障などの際は、原則として貸主負担で修繕が必要になること。

・もしも、一時的に貸した後に売却を考えている場合、「空家の3,000万円特別控除の特例」は、貸家にすると適用できなくなります。


私個人の考えてとしては、貸家にするにもリスクがあり、自分の代はいいかもしれませんが、次のお子さんの代に問題を先送りすることにもなりかねません。

どちらかというと、『貸家にするよりも、売却してしまうのが無難』ではないかと思います。

相続したご実家は、だいたい築40年前後の昭和の建築が多いと思います。

残念ながら、今の住まいのトレンドからは大きく取り残されています。

平たくいえば、「大体かなりのオンボロだし、広すぎて住みずらいことが多い」です。

今の家では当たり前の断熱材が入っていなかったり、入っていてもまともな状態でなかったりして、夏は暑く、冬は寒く、隙間風が吹き込んできたりすることもあります。

家の中は段差だらけでバリアフリーとは程遠かったりします。

もし、人に貸す場合は、ある程度のリフォームとハウスクリーニングが必要になります。

築年数や物件にもよりますが、地方の築30~40年位の中古住宅の場合、家賃としては4万円~5万円くらい取れればいい方ではないでしょうか?

7.解体して更地にする選択

立地や地型、道路付けなどにもよりますが、築年数があまりに古く雨漏りしていたり、シロアリの被害にあっている等の場合は、建物を解体して更地にして売却する方が高く早く売れる場合もあります。

それから、平成27年5月より『空き家対策特別措置法』が施行されました。

これによって危険な空き家は自治体が「特定空家」として指定することが出来るようになりました。

「特定空家」として指定されると、固定資産税の優遇もなくなるし、場合によっては強制撤去して、その費用を持ち主に負担させますよ。というものです。

ただ古い空家だというだけでは、すぐに実家が「特定空家」として指定されることはほとんどありませんが、近隣からクレームが出そうなレベルであれば、解体することも検討する必要があります。

 

注意点としては、次の4点が重要となります。

建物を解体すると土地に対する固定資産税の軽減措置がなくなり、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がってしまう可能性があること。

・解体費等の処分費を用意しないといけないものの、更地にして売却しても売れなければ、解体費用を回収できないリスクがあること。

・「空家の3,000万円特別控除の特例」は、建物を取り壊してから1年以内に売買契約をすることが適用条件となります。

・地方の場合など、古い家を解体して更地として売り出すよりも、古い家を残して中古住宅として売り出した方が、売りやすいケースもありますのでその見極めが重要です。

解体して更地にすることを考えた場合は、地元の不動産業者に相談して意見を聞いてから、判断するのがよいのではないでしょうか。

解体業者の紹介もしてくれることがあります。

また、土地代程度での売却をお考えであれば、一般の方に売るよりも安くはなりますが、解体しなくても即買い取って現金化してくれる業者を探してくれることもあります。

8.アパート等を建てる選択

敷地が広く、賃貸需要が見込まれる場合には、一つの選択肢となるかもしれません。
収益性や賃貸需要等についてよく調査して慎重に検討する必要があります。

近年は、アパート経営についても、厳しい環境が続いています。

アパートさえ、所有していれば儲かった時代は終わりました。

アパート建設を考えた場合には、『アパート経営』を行う『経営者』としての資質や能力も問われてきます。

アパートを所有したとしても、『会社を作った』のと同じで、『アパート経営』を行うための『箱』を所有したに過ぎません。

ただし、厳しい時代でも上手にアパート経営を行っている方もいらっしゃいます。『市場性』と『企画(間取りやグレード、売りとなるポイント)』+『アパート経営者としての能力』に自信があるのなら、アリかも知れませんね。

まとめ

最後に相続した実家の処分についてポイントをまとめたいと思います。

『自分で利用する』or『人に貸す』or『売却する』という3つの選択肢を検討する必要があります。

・もしも、『相続放棄』をする場合は相続開始を知ってから3ヶ月以内に行わなければ出来なくなります。

『解体』した場合は、予想していた価格よりも多少安くなったとしても1年以内に売却を完了させることがおすすめです。

相続で取得した空家を売却する場合、『3,000万円特別控除』と呼ばれる税金の特例を使える可能性がありますが、この特例を使う場合、期限が定められています。

兄弟と共有状態』にしたまま放置していると、二時相続、三時相続により共有者がネズミ算式に増えて収集困難な状態となり、将来売るにも貸すにもどうにも出来ないようになってしまうこともあり得ます。

もしも、『兄弟の共有名義』で相続した場合は、早期に売却し換金することがおすすめです。

・建物や土地を劣化させないためには、『適切な管理』が必要です。

・いずれ売却するならば、『早い方が何かと有利』になります。

その他、いろいろな気を付けないといけないポイントがありますが、今後様々な記事を書いてお話させていただきたいと思います。

●関連記事●『相続した実家(不動産)を兄弟で分ける方法【6つのポイント】』⇩⇩⇩

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この記事を書いた人
金丸 寿充 カネマル ヒサミツ
金丸 寿充
不動産業界歴20年の豊富な経験と専門的な知識で、あなたの不動産取引をがっちりサポートします。【実績 不動産業歴20年】 土地売買:50件超 中古住宅売買:200件超 中古マンション売買:70件超 新築住宅売買:20件超 アパート(1棟物)売買:6棟 分譲マンション建設:7棟(約300世帯) アパート建設:6棟 その他、事業用定期借地契約・事業用定期借地契約等:多数
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