株式会社 いえ土地カフェ
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水曜日
2019年06月25日
いえ土地カフェ『不動産売買の参考書』

中古住宅購入時の注意点 後編 古い家は今と生活様式が違います

この記事では「中古住宅特有の使い勝手の問題」「新耐震 旧耐震 建築年月の問題」そして「住宅購入で成功するための心構え」について、解説しています。

特に、一戸建てタイプで、1,000万円以下の『格安中古住宅』を、検討されている方は、今どきの家とは、「生活様式が違う」間取りになっている点も含め、本当に自分達のライフスタイルに合っているのか?注意して判断してもらえたらと思います。

YouTubeにも動画UPしてありますので、文字を読むよりも動画での視聴を好む方は、YouTubeアイコンをクリックしてご視聴ください。

中古住宅購入では「思いがけない使い勝手の問題」にも気を付けないといけません!!

こんにちは、公認 不動産コンサルティングマスター資格保有者・上越市の不動産会社「いえ土地カフェ」の金丸です。

気になる中古住宅があり、実際に現地を見学することになった際、現地でどんな点を注意して見たらいいのか?

前編の記事では「建物のコンディションに問題がないか?」という『注意点』についてご説明しました。

この後編の記事では、「使い勝手の問題」と、「建築年代のポイント」等についてお話しさせていただきます。

1.使い勝手の問題

①冷蔵庫が入らない!?

 新築住宅や築浅住宅では心配ないことが多いのですが、昭和から平成10年頃までに建てられた中古住宅のよくある盲点として、「冷蔵庫を置くスペースが狭い」ことが多く、今の冷蔵庫のサイズが収まらないこともあったりします。

なぜかというと、最近の冷蔵庫は以前と比べると、サイズがかなり大きくなっているからです。

「現在使用している、または、購入予定の冷蔵庫が設置できなかった」なんてことのない様に、現地で寸法を確認するといいと思います。

②段差が思いのほかキツイことも

 古い物件程、廊下と居室や水廻りなどに段差があるケースが多くなります。

中古住宅の場合、段差があるのが通常ですので仕方のない部分だと思いますが、「つまずきやすい段差がないか?」「段差がどの程度あるのか?」現地でしっかりとチェックしてください。

③階段がかなり急が場合もあります

 最近建てられている住宅では、まず見かけなくなりましたが、戦後から昭和50年位までの建築年代の建物は、戦後復興や団塊の世代の旺盛な「住宅需要」があったので、質よりも量が優先されていた時代背景も関係して、質の悪い住宅も一定数あったりします。

築年数でいうと、だいたい築40年以上の住宅にあたりますが、「お金がしっかりと掛けられた上に、職人さんが丁寧な仕事をされていて、質の高い住宅」もある一方で、「安普請で、柱が異様に細かったり、階段が異常に急だったりと、あきらかに品質が低い住宅」も時々あります。

予算の都合もありますので、ゆったりとした造りの住宅を選択出来ない場合もあると思います。

その際には「階段が急すぎないか?」「階段に手すりが付いているどうか?」についても、見落としがちなポイントですが、忘れずにチェックしておいたほうがいいですね。

④古い住宅は、リビングダイニングではありません

 昭和から平成5年頃までの建築年代の建物は、今風にリノベーション等をしてる場合を除いて「LDKタイプではなく、リビングのないDKタイプ」が一般的です。

「ダイニングキッチンが4.5帖から6帖程度で、食事を作って食べるための部屋ということで北向きの位置にある」ことが多いです。

陽当たりは当然良くはなく「純粋に料理をすること」と「食事をすること」が目的のスペースとなります。
くつろぐための部屋(今でいうリビングにあたる部屋)は、キッチンとは別の場所に「6~8帖の和室(居間)」が南向きの陽当たりのよい位置にあったりします。

ですから、「どの部屋で食事をして、どの部屋でくつろぐのか?」現地でよくイメージしてみることが大事です。

⑤リビングが欲しい場合は・・・?

 「ご家族が一番長く過ごす快適なリビング空間が欲しい」と考えられている場合、広さ的には最低10帖以上はあったほうがいいと思います。

そのためには、「築25年以内(平成5年以降あたり・・・の建築年代)位のできるだけ築年数の新しい物件」または、「今風にリノベーションがされている物件」の中から候補を選ぶことがよろしいかと思います。

⑥使い勝手の良いリビングの形は・・・?

 余談ですが、リビングは、同じ面積なら正方形ではなく、長方形の方が使い勝手がよく快適だったりします。

リビングが正方形に近い場合は、家具の配置がけっこう難しくなります。

例えば、「ダイニングテーブルを置いて、ソファー等も合わせて置きたいな」という場合に、長方形のリビングだと、2つともうまく配置できます。

ところが、正方形に近いリビングだと、スペースが余っているけれど両方の家具をうまく置けずに、ダイニングテーブルだけしか置けないといったケースもよくあります。

⑦収納はタンス利用が普通でした

 築年数が古い物件だと、例え洋間でも備え付けのクローゼットなどの収納がなく、タンスを置いて服などを収納していたタイプが多いです。

寝室や子供部屋など各居室に収納があるのか?確認しましょう。ない場合は、収納をどうしたらよいのか?考える必要があったりします。

⑧2階にトイレはありません

 最近の新築住宅は2階にもトイレを設置することが多くなってきましたが、築20年以上の住宅の場合、2階にはトイレがないことが一般的です。

「2階にトイレがなくても大丈夫か?」予めご家族で話し合っておかれるとよろしいかと思います。
 

⑨駐車場はあっても通常1台分です

 最近は、地方都市では、車を持っていることが当たり前になって、弊社「いえ土地カフェ」のある上越市では、夫婦で2台所有するのが一般的になりました。

しかし、20年前や40年前などは、今ほど車社会ではなかったので、それ位の築年数の物件は駐車スペースが1台のケースがほとんどです。

予算の関係等で築年数の古い物件を中心に物件を探すと駐車スペースが2台以上の物件が少なかったりします。

もしも、庭等を潰して駐車場スペースを作ることを考えた場合、十分なスペースがあるかどうか等のチェックが必要になります。

 

⑩「高床式住宅の車庫」には背の高い車は入りません

 高床式住宅が平成元年~平成10年位の間に多く建ちました。

しかし、1階の高床部分に車を格納するタイプは、床から天井までの有効高さが175センチ前後のケースが多く、「現在流行の背の高い軽自動車やミニバンが入らない」ことがありますので、車庫の有効高さのチェックも必要だったりします。

2.新耐震か旧耐震か 建築年月の問題

 建築時期について、昭和56年(1981年)平成12年(2000年)以降かどうか?大きな基準となります。
 
昭和56年(1981年)6月1日以降確認申請を取得して建てられた物件は、新耐震基準で建てられており、一定以上の耐震性をもっているものと考えられています。
 
昭和56年(1981年)以前の建築は、旧耐震なので、耐震性に問題がある可能性があります。
 
平成12年(2000年)にも大きな耐震基準の改正がありました

柱や筋交いの接合部に使用する金物の種類や位置などが具体的に定められました。ここを境に木造戸建て住宅の耐震性がさらに向上しています。
従って、中古戸建購入には、最低でも昭和56年以降の物件、さらに平成12年以降の物件なら、なお安心だと考えられます。
ただし、それ以前に建てられた物件でも耐震性に問題があるかどうかは、いちがいには言えませんので、一つの目安としてお考え下さい。
 
平成15年(2003年)には、新築住宅に24時間換気システムの設置が義務付けられました。


3.住宅購入で成功するための心構え 

 その他、チェックポイントは無限と言えるほどあります。
ただし、100点の物件はありません。どの物件もみんな一長一短です。

お金に糸目を付けないのであれば、ご自分の理想を全て満たす住宅を手に入れる事が出来ると思いますが、現実的には予算とのバランスになります。

 自分たち家族のこだわりたいポイントと、逆に妥協出来るポイントをできるだけ明確にして、さらに優先順位をつけた上で、なるべく、問題の少ない物件を選んで、ご家族の目的にあった物件を購入するのが宜しいかと思います。

気になる点は、リフォームで解決できるケースもあります。弊社では、安心できるリフォーム会社の紹介もさせていただいております。

この記事を書いた人
金丸 寿充 カネマル ヒサミツ
金丸 寿充
不動産業界歴20年の豊富な経験と専門的な知識で、あなたの不動産取引をがっちりサポートします。【実績 不動産業歴20年】 土地売買:50件超 中古住宅売買:200件超 中古マンション売買:70件超 新築住宅売買:20件超 アパート(1棟物)売買:6棟 分譲マンション建設:7棟(約300世帯) アパート建設:6棟 その他、事業用定期借地契約・事業用定期借地契約等:多数
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